OLG München Beschluss vom 09.02.2017 - 34 Wx 333/16

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gemeinschaftseigentum, Teileigentum und Sondereigentum an bestimmten Räumen und Einrichtungen

Leitsatz (amtlich)

1. Für die wirksame Begründung durch Grundbucheintragung ist es unerheblich, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung die Appartements einer Hotelanlage als zu Wohnzwecken dienend bezeichnet, obwohl sie keine eigene Kochgelegenheit haben und kein Wohnungseigentum bilden, sondern nur teileigentumsfähig sind.

2. In einer Hotelanlage, deren Appartements als Teileigentum veräußert werden, können die zum Restaurant gehörenden Räume Gegenstand von Sondereigentum sein.

Normenkette

GBO § 53; WEG § 5 Abs. 2, § 7 Abs. 4

Verfahrensgang

AG Traunstein

Tenor

I. Die Beschwerde des Beteiligten gegen die Eintragung von Miteigentumsanteilen verbunden mit Sondereigentum in den Grundbüchern des AG Traunstein von ... Bl ... und Bl ... wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass das Grundbuchamt angewiesen wird,

• den Miteigentumsanteil von .../..., verbunden mit dem Sondereigentum an der Einheit Nr ... laut Aufteilungsplan, zu Inzell Bl ... im Teileigentumsgrundbuch zu buchen
• und die Grundlage der Eintragung in beiden vorgenannten Grundbüchern (Erste Abteilung, lfde. Nr. 1 Spalte 4) mit "Teilung gem. § 3 WEG" zu bezeichnen.

II. Der Beteiligte trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens, dessen Streitwert insoweit auf 80.000 EUR festgesetzt wird.

Gründe

I. Der Beteiligte ist seit dem 20.8.1982 gemeinsam mit seiner Ehefrau zu je einhalb im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück (.../... X) "verbunden mit Sondereigentum an Nr ... lt. Aufteilungsplan" eingetragen. Nach der in Bezug genommenen Teilungserklärung gemäß § 3 WEG vom 14.1./19.2.1982 handelt es sich bei dem Objekt um eine (damals zu errichtende) Hotelanlage mit 88 Einheiten, jeweils beschrieben als Zimmer mit Flur sowie Bad und WC, sowie einer weiteren Einheit (Nr ...), die die Servicebereiche des Hotels wie Restaurants, Küche, Lager, Konferenz- sowie Kellerräume umfasst. Keinem Sondereigentum zugewiesen sind unter anderem die Gänge zu den Zimmern, die Treppenhäuser sowie das Foyer mit Bar und Rezeption.

Bereits mit Schreiben vom 26.6.2013 hatte der Beteiligte bezüglich des mit Nr ... bezeichneten Sondereigentums die Eintragung eines Widerspruchs angeregt, weil Sondereigentum an den Räumen wegen sich widersprechender Erklärungsinhalte nicht entstanden sei. Die Grundbuchrechtspflegerin hatte ihm hierauf mitgeteilt, dass er selbst nur die mit Nr ... bezeichnete Einheit erworben und alles - auch zur Einheit Nr ... - seine Richtigkeit und Ordnung habe.

Unter dem 28.8.2016 machte der Beteiligte erneut geltend, dass Sondereigentum nicht wirksam entstanden und das Grundbuch deshalb unrichtig und von Amts wegen zu berichtigen sei; zu seinem Schutz sei ein Widerspruch "gemäß § 899 BGB" einzutragen. Die Bildung der Sondereigentumseinheit Nr ... verstoße gegen das gesetzliche Gebot der Abgeschlossenheit (§ 3 Abs. 2 Satz 1 WEG) und sei deshalb nichtig (§ 134 BGB). Bei den zugewiesenen Räumen handele es sich um notwendiges Gemeinschaftseigentum.

An "Wohnungen" habe kein Sondereigentum wirksam begründet werden können, weil es sich tatsächlich nur um "Zimmer" handele. So bezeichnete "Appartementwohnungen" seien nicht vorhanden, die erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung sei rechtswidrig. Auch eine Wohnung Nr ... gebe es nicht, sondern nur ein Zimmer mit dieser Nummer ohne Küche oder Kochgelegenheit. Die gesetzlich vorgeschriebene Ausstattung (Nr. 4 Satz 1 der Verwaltungsvorschrift vom 19.3.1974, BAnz Nr. 58 vom 23.3.1974) sei nicht erfüllt. Die Teilungserklärung weise Wohnungseigentum aus, der Aufteilungsplan hingegen "Zimmer". Die Beschreibung stimme mithin nicht überein, ohne dass eine der Erklärungen vorrangig wäre. Das habe zur Folge, dass das Sondereigentum an der Einheit Nr ... nicht entstanden sei. Der Beteiligte habe allenfalls einen isolierten Miteigentumsanteil erworben. Es liege eine inhaltlich unzulässige Eintragung vor und das Grundbuch sei von Amts wegen zu berichtigen. Zudem sei der über die angebliche Wohnung abgeschlossene Kaufvertrag wegen Sittenwidrigkeit unwirksam; der isolierte Miteigentumsanteil sei nahezu wertlos.

Das Grundbuchamt hat das Schreiben als Beschwerde gemäß § 71 Abs. 2 GBO behandelt und mit Beschluss vom 6.9.2016 nicht abgeholfen. An einzelnen Hotelzimmern könne wirksam Sondereigentum begründet werden. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung liege vor; an der Abgeschlossenheit sei nicht zu zweifeln. Zutreffend sei indes, dass die Blattaufschrift mit "Wohnungseigentum" unzutreffend sei und in "Teileigentum" berichtigt werden müsse. Das sei aber für das Bestehen des Sondereigentums unschädlich.

Der Beteiligte hat vor dem Oberlandesgericht klargestellt, dass eine Überprüfung "durch das Beschwerdegericht angezeigt" sei. Er meint weiterhin, die Grundbucheintragung sei bezüglich der Einheiten Nr ... wie Nr ... unzutreffend, Sondereigentum existiere nicht, weil zwischen Teilungserklärung und Au...