Leitsatz (amtlich)
1. Lautet der zugrunde liegende Vollstreckungstitel auf einen anderen Gläubiger als die Wohnungseigentümergemeinschaft, darf zu deren Gunsten eine Zwangshypothek nicht eingetragen werden (im Anschluss an BGH v. 13.9.2001 - V ZB 15/01).
2. Ist auf Grund mehrerer Vollstreckungstitel, die teils auf die Wohnungseigentümergemeinschaft, teils auf einen anderen Gläubiger lauten, zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangshypothek als einheitliche Hypothek an einem Grundstück eingetragen worden, kommt die Eintragung eines Amtswiderspruchs, beschränkt auf die den Dritten ausweisenden Titel, in Betracht.
Normenkette
BGB § 1115 Abs. 1; GBO § 53 Abs. 1; ZPO § 867
Gründe
I. Der Beteiligte zu 1 ist im Grundbuch als Eigentümer eines Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung eingetragen. In der Dritten Abteilung des Grundbuchs ist seit 13.8.2009 unter laufender Nr. 7 eine Zwangshypothek zu 12.648,11 EUR zugunsten der Beteiligten zu 2, der Wohnungseigentümergemeinschaft, eingetragen. Dieser liegen mehrere titulierte Forderungen zugrunde, nämlich vier Forderungen aus Kostenfestsetzungsbeschlüssen, die auf die Wohnungseigentümergemeinschaft lauten, daneben aber auch zwei vom 14.6.2006 und 2.2.2007, deren Titel nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern eine andere Person (Hausverwaltungsund Immobilien GmbH) als Gläubiger ausweisen.
Der Beteiligte zu 1 hat unter dem 28.8.2009, beim AG am 31.8.2009 und beim Grundbuchamt eingegangen am 1.9.2009, die Löschung der Zwangshypothek beantragt. Zur Begründung hat er sich im Wesentlichen darauf berufen, dass die als Gläubiger ausgewiesene Person nicht Verwalter der Anlage und die antragstellende Rechtsanwältin nicht bevollmächtigt sei. Die bezeichneten Kosten seien "fingiert".
Das AG - Grundbuchamt - hat die Bevollmächtigte der Beteiligten zu 2 angehört und am 30.10.2009 den Antrag zurückgewiesen. Zur Begründung ist ausgeführt, die Eintragung beruhe auf wirksamen Titeln; es lägen keinerlei Anhaltspunkte vor, dass diese aufgehoben oder in anderer Weise unwirksam seien. Die vom Beteiligten zu 1 angesprochenen Aufhebungsbeschlüsse bezögen sich vielmehr auf andere Titel.
Gegen den Beschluss wendet sich der Beteiligte zu 1 mit seiner Beschwerde vom 9.11.2009, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.
II. Das Verfahren richtet sich nach dem am 1.9.2009 in Kraft getretene Gesetz zur Reform des Verfahrens in Familiensachen und in den Angelegenheiten der Freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG-RG vom 17.12.2008 BGBl. I, 2586; vgl. Art. 112 Abs. 1 FGG-RG). Inhaltlich handelt es sich bei dem Antrag vom 28.8.2009 um eine Anregung (Demharter, GBO, 27. Aufl., § 13 Rz. 6, § 53 Rz. 15). Die schriftlich fixierte Einleitung durch Anhörung der Beteiligten zu 2 fand nach dem 31.8.2009 statt. Auch wenn man bereits die Anregung als Antrag i.S.v. Art. 111 Abs. 1 Satz 1 FGG-RG verstehen wollte (dazu neigend OLG Schleswig vom 21.10.2009 - 2 W 151/09, bei juris), ergäbe sich hier wegen § 13 Abs. 2 Satz 2 GBO nichts anderes. Demnach gilt die Grundbuchordnung in der Fassung, die diese durch Art. 36 FGG-RG erhalten hat. Folglich hat der Senat des OLG über die schriftlich eingelegte Beschwerde zu entscheiden (§ 73 i.V.m. § 72 GBO n.F.).
1. Der Beteiligte zu 1 verfolgt mit seinem Rechtsmittel die Beseitigung einer Eintragung. Sein Schreiben ist, wie dargestellt, nicht als Beschwerde nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO, sondern als Anregung auszulegen, die Löschung nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO vorzunehmen. Soweit die Beschwerde das Ziel verfolgt, die Eintragung zu beseitigen, kann sie dahin ausgelegt werden, dass mit ihr jedenfalls die Eintragung eines Widerspruchs begehrt wird (BayObLGZ 1952, 157/160 f.; BayObLG FGPrax 1998, 164/165, § 71 Rz. 55).
2. Das Rechtsmittel hat nicht bereits deshalb Erfolg, weil der Zurückweisungsbeschluss des Grundbuchamts nicht mit der seit 1.9.2009 gesetzlich vorgeschriebenen Rechtsmittelbelehrung versehen ist (vgl. § 39 FamFG). Ihr Fehlen hat auf das Wirksamwerden des Entscheidung keine Auswirkungen (vgl. § 17 Abs. 2 FamFG; Keidel/Sternal FamFG 16. Aufl., § 17 Rz. 36).
Erfolgreich ist die Beschwerde jedoch insoweit, als die (einheitliche) Zwangshypothek für die Beteiligte zu 2 auch Forderungen aufgrund vollstreckbarer Titel vom 14.6.2006 und 2.2.2007 umfasst. Denn diese haben keine Forderungen der Beteiligten zu 2 zum Inhalt, sondern solche eines Dritten. Sie weisen als Gläubigerin eine Hausverwaltungs- und Immobilien-GmbH aus. Ob es sich bei dieser um die Hausverwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, ist nicht erkennbar und spielt im Übrigen hier auch keine Rolle.
a) Bei einer Zwangshypothek kann nur diejenige Person nach § 1115 Abs. 1 BGB als Gläubiger eingetragen werden, die durch Vollstreckungstitel bzw. -klausel als Inhaber der titulierten Forderung ausgewiesen ist. Dies gilt auch in Fällen, in denen ein (gewillkürter) Prozessstandschafter die Eintragung erstrebt (BGH NJW 2001, 3627). Aus der Anwendung von § 1115 Abs. 1 BGB folg...