Leitsatz (amtlich)
Eine vom Vertreter erklärte Bewilligung zur Belastung des Immobilieneigentums des Vertretenen mit einem Grundpfandrecht kann nicht Grundlage einer Eintragung sein, wenn zwar nach Beurkundung, aber vor Eingang des unter Vorlage einer beglaubigten Abschrift der Urkunde vom Notar für den verlierenden und den gewinnenden Teil gestellten Vollzugsantrags die Vollmacht durch Erklärung gegenüber dem Bevollmächtigten widerrufen und der Widerruf noch vor dem Eingang der Bewilligung dem Grundbuchamt bekannt wurde.
Dass eine dem Bevollmächtigten erteilte Ausfertigung der Vollmachtsurkunde im Beurkundungstermin vorgelegen hat, ist in diesem Fall ebenso unerheblich wie die Frage, ob die Ausfertigung im Zeitpunkt des Vollzugsantrags beim Grundbuchamt bereits zurückgegeben war.
Normenkette
BGB § 164 Abs. 1, §§ 168, 172 Abs. 2; GBO §§ 13, 19
Tenor
I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 6. August 2018 aufgehoben.
II. Die weitergehende Beschwerde der Beteiligten zu 2 wird verworfen.
III. Die Beteiligten zu 1 und 2 haben gesamtschuldnerisch die Kosten des Beschwerdeverfahrens und die notwendigen Auslagen der Beteiligten zu 3 aus einem Geschäftswert von 100.000 EUR zu tragen.
Gründe
I. Im Wohnungsgrundbuch ist die Beteiligte zu 3 seit 11.10.2012 aufgrund Auflassung vom 29.5.2012 als Inhaberin eines Miteigentumsanteils am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, eingetragen. Bei Erklärung der Auflassung wurde die Beteiligte zu 3 von ihrem Vater, dem Beteiligten zu 1, aufgrund Vollmacht vertreten.
Namens der Beteiligten zu 3 bestellte der Beteiligte zu 1 zugunsten seiner Ehefrau, der Beteiligten zu 2, am 1.8.2018 eine Grundschuld mit Brief über 100.000 EUR; gleichzeitig wurde die Eintragung im Grundbuch bewilligt. Im Beurkundungstermin lag die dem Beteiligten zu 1 am 8.12.2014 erteilte Ausfertigung der notariellen Urkunde vom 3.12.2014 vor, gemäß der die Beteiligte zu 3 den Beteiligten zu 1 unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt hat, sie in allen vermögensrechtlichen Angelegenheiten gerichtlich und außergerichtlich gegenüber jedermann zu vertreten, soweit eine solche Vertretung rechtlich zulässig ist.
Mit Schreiben vom 1.8.2018 beantragte der Notar beim Grundbuchamt "gemäß § 15 GBO - beim Eintrag von Grundpfandrechten auch im Namen des Gläubigers" unter Vorlage der Bestellungsurkunde in beglaubigter Abschrift die Eintragung der Grundschuld. Das Schreiben ist laut Eingangsstempel des Grundbuchamts dort am 3.8.2018 um 10:10 Uhr eingegangen.
Zu diesem Zeitpunkt war bereits bei Gericht die Information der Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 3 eingegangen, dass die Beteiligte zu 3 mit einem Schreiben, datiert auf den 31.7.2018, den Widerruf der Vollmacht erklärt habe. Als Anlage war eine Abschrift der schriftlichen Widerrufserklärung mitübersandt.
Mit Zwischenverfügung vom 6.8.2018 hat das Grundbuchamt das Fehlen eines Vollmachtnachweises als Eintragungshindernis beanstandet. Unter Fristsetzung hat es Gelegenheit gegeben, eine gültige Vollmacht oder die Genehmigung der Beteiligten zu 3 zur Grundschuldbestellung nachzureichen.
Hierzu hat sich der Urkundsnotar dahingehend geäußert, dass im Zeitpunkt der Beurkundung der Grundschuldbestellung um 11:00 Uhr des 1.8.2018 eine wirksame Bevollmächtigung vorgelegen habe; der Widerruf sei erst um 16:25 Uhr des 1.8.2018 durch Zugang der Widerrufserklärung beim Bevollmächtigten wirksam geworden. Das nachträgliche Erlöschen der Vollmacht habe keinen Einfluss auf das Eintragungsverfahren, zumal sich der Bevollmächtigte durch Vorlage einer auf ihn lautenden Ausfertigung der Vollmachtsurkunde legitimiert habe. Der Widerruf wahre zudem nicht die Form der §§ 31, 29 GBO. Auf eine etwaige Weisungswidrigkeit im Innenverhältnis zwischen Bevollmächtigtem und Vollmachtgeberin komme es nicht an.
Gegen die Zwischenverfügung haben die Beteiligten zu 1 und 2 über ihre Verfahrensbevollmächtigten Beschwerde eingelegt mit dem Antrag, die Eintragung des Grundpfandrechts unter Aufhebung der Zwischenverfügung zu vollziehen. Die Bewilligung werde als verfahrensrechtliche Erklärung mit dem Eingang beim Grundbuchamt wirksam. Die Mitteilung über den Widerruf der Generalvollmacht könne den Vollzug schon deshalb nicht verhindern, weil die im Grundbuchverfahren erforderliche notarielle Form nicht eingehalten sei. Der Widerruf der Vollmacht sei unbeachtlich, zumal nicht gleichzeitig mit dem Widerruf auch die Bevollmächtigung der Verfahrensvertreter nachgewiesen worden sei. Auch im Innenverhältnis sei der Beteiligte zu 1 zur Belastung des Grundbesitzes berechtigt gewesen.
Die Beteiligte zu 3 hat die Zurückweisung der Beschwerde beantragt und ausgeführt, der Widerruf sei am 1.8.2018 "spätnachmittags" erfolgt. Im dem für das Wirksamwerden der Eintragungsbewilligung maßgeblichen Zeitpunkt des Eingangs beim Grundbuchamt habe daher die Vollmacht nicht mehr - wie erforderlich - bestanden. Auß...