Leitsatz (amtlich)
§ 12 Abs. 2 Satz 1 WEG ist zwingendes Recht. Die Wohnungseigentümer können sich jedoch schuldrechtlich verpflichten, über das Wohnungseigentum nicht zu verfügen, wenn andere Wohnungseigentümer nicht zustimmen, ohne dass hier ein wichtiger Grund vorliegen muss.
Normenkette
BGB §§ 134, 137; WEG § 12
Verfahrensgang
LG Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 27.07.2006; Aktenzeichen 14 T 3622/06) |
AG Nürnberg (Aktenzeichen 1 UR II 440/05 WEG) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss des LG Nürnberg-Fürth vom 27.7.2006 wird zurückgewiesen.
II. Der Antragsgegner trägt die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.
III. Der Geschäftswert wird auf 20.000 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Beteiligten sind die einzigen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Gemeinschaftsordnung ist vereinbart, dass die Übertragung des Wohnungseigentums von gewissen Ausnahmen abgesehen der Zustimmung des Eigentümers der anderen Wohnung bedarf.
Die Antragstellerin hat ihre Wohnung verkauft und begehrt die Zustimmung des Antragsgegners zur Übertragung des Eigentums.
Das AG hat mit Beschluss vom 3.4.2006 den Antragsgegner verpflichtet, der Übertragung des Wohnungseigentums zuzustimmen. Die sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das LG am 27.7.2006 zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners, mit der er weiterhin die Abweisung des Antrags erstrebt.
II. Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.
1. Das LG hat, teilweise unter Bezugnahme auf die Gründe der amtsgerichtlichen Entscheidung, ausgeführt:
Die Zustimmung zur Übertragung des Eigentums dürfe nur versagt werden, wenn ein wichtiger Grund bestehe. Das ergebe sich bereits aus der Teilungserklärung. Außerdem sei die Regelung des § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagt werden kann, zwingend. Das Vorliegen wichtiger Gründe sei vom AG zu Recht verneint worden.
2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
Es entspricht einhelliger Meinung, die auch vom Senat geteilt wird, dass die Vorschrift des § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagt werden darf, zwingendes Recht ist (vgl. z.B. BayObLGZ 1972, 348; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 12 Rz. 9 Riecke/Schmid/Schneider, KK-WEG § 12 Rz. 8). Selbst wenn die Gemeinschaftsordnung dahin ausgelegt werden könnte, dass sie einen weitergehenden Zustimmungsvorbehalt regelt, wäre dies ohne Belang, da die Regelung nach § 134 BGB nichtig wäre, ohne dass dadurch das Zustimmungserfordernis als solches berührt würde (§ 139 BGB).
Dass ein wichtiger Grund nicht vorliegt, hat das LG durch Bezugnahme auf die amtsgerichtliche Entscheidung rechtsfehlerfrei festgestellt. Hieran ist der Senat gebunden. Soweit der Antragsgegner im Rechtsbeschwerdeverfahren erstmals eine Überbelegung der Wohnung vorträgt, kann er damit in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht gehört werden (§ 29 FGG, § 559 ZPO).
Allerdings wird es durch § 12 WEG nicht ausgeschlossen, dass sich die Wohnungseigentümer rein schuldrechtlich verpflichten, das Wohnungseigentum nicht ohne Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers zu veräußern und dass der andere Wohnungseigentümer für die Versagung der Zustimmung nicht an das Vorliegen eines wichtigen Grundes gebunden ist. Dies ergibt sich daraus, dass § 12 WEG eine Ausnahme von der Grundnorm des § 137 Satz 1 BGB ist (Palandt/Bassenge BGB 65. Aufl., § 12 WEG Rz. 1; MünchKomm/Commichau, 4. Aufl., § 12 WEG Rz. 1). Es ist deshalb auch § 137 Satz 2 BGB anzuwenden. Eine dahingehende schuldrechtliche Vereinbarung haben aber die Tatsacheninstanzen nicht festgestellt. Die Antragstellerin hat eine solche Vereinbarung bestritten. Beweis hierfür konnte der Antragsgegner nicht anbieten. Aus der Regelung des § 10 der Gemeinschaftsordnung kann solches nicht abgeleitet werden. Vielmehr ist dort ausdrücklich das Vorliegen eines wichtigen Grundes festgehalten. Dass insoweit eine ausdrückliche Eintragung im Grundbuch nicht erfolgt ist, ist für die Wirksamkeit der Vereinbarung unschädlich (vgl. Riecke/Schmid/Schneider KK-WEG § 12 Rz. 17) und lässt auch keinen Rückschluss auf einen schuldrechtlichen Verpflichtungswillen der Parteien zu. Die Eintragungsbewilligung bezog sich nicht auf die konkrete Art der Eintragung, sondern auf Inhalt der Gemeinschaftsordnung insgesamt. Schließlich bietet auch die Nachtragsurkunde vom 22.1.1993 keinen Anhaltspunkt für eine Auslegung dahingehend, dass eine schuldrechtliche Veräußerungsbeschränkung vereinbart werden sollte. Die materielle Feststellungslast trägt der Antragsgegner, da er sich auf eine solche Vereinbarung beruft.
3. Es entspricht der Billigkeit, dem in allen Instanzen unterlegenen Antragsgegner die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 47 WEG). Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.
Fundstellen