Leitsatz (amtlich)
1. Das Grundbuchamt darf im Falle einer bewussten Falschbezeichnung des Auflassungsgegenstands keine Eintragung vornehmen.
2. Die sich aus einer bewussten Falschbezeichnung ergebende Nichtigkeit der Auflassung kann nicht durch nachträgliche Klarstellung des Urkundsnotars behoben werden.
Normenkette
BGB § 925 Abs. 1; GBO §§ 20, 29
Verfahrensgang
AG Starnberg (Entscheidung vom 24.02.2010) |
Tenor
I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Starnberg vom 24. Februar 2010 wird zurückgewiesen.
II. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren beträgt 314.000 €.
Gründe
I. Die Beteiligten zu 1 und 2 bildeten zusammen mit einer weiteren Person eine Erbengemeinschaft.
Mit notariellem Vertrag vom 6.3.2001 wurde diese teilweise auseinandergesetzt.
Dabei wurde unter anderem Immobiliarvermögen an die Beteiligten zu 1 und 2 jeweils zum Miteigentum zu 1/2 übertragen und am 26.4.2001 im Grundbuch eingetragen. Im Übrigen blieb die Erbengemeinschaft damals bestehen.
Am 30.12.2009 wurde unter den Beteiligten zu 1 und 2 "nach Grundbucheinsicht" erneut ein notarieller Vertrag (UrkRNr. 3474) beurkundet. In diesem ist unter Ziffer 1.1 zu 1. festgehalten, dass die Beteiligten 2001 zwar ein weiteres Mitglied der Erbengemeinschaft abgefunden hätten, die Erbengemeinschaft als solche aber unter sich fortgeführt und die Immobilien in deren Sondervermögen gehalten hätten. Im Grundbuch seien die Beteiligten zu 1 und 2 als Eigentümer des betreffenden Grundstücks eingetragen (Ziffer 1.3). Zu Ziffer 2 ("Teilerbauseinandersetzung") erklären die Beteiligten zu 1 und 2, sie wollten ihre "Erbengemeinschaft" teilweise weiter auseinandersetzen und künftig nur noch im Bezug auf eine andere gemeinsame Immobilie und gemeinsame Verbindlichkeiten fortführen. Der hier gegenständliche Grundbesitz soll hiernach auf den Beteiligten zu 2 übergehen. Die Beteiligten erklärten, über den Eigentumsübergang einig zu sein, und bewilligten und beantragten den grundbuchlichen Vollzug (Ziffer 2.3 zu 1.).
In einer weiteren Urkunde vom selben Tag (UrkRNr. 3476) überließ der Beteiligte zu 2 der Beteiligten zu 3, seiner Ehefrau, einen Hälfteanteil an dem Grundbesitz. Unter Ziffer 2.4 sind die Modalitäten des Eigentumsübergangs wie folgt geregelt:
Übertragen werden soll der Anteil, den Herr V. anlässlich der vorzitierten Erbabschichtung erworben hat. Dies vorausgeschickt tritt er diesen Erwerbsanspruch an Frau V. ab, so dass mit Vollzug der Auflassung beide Ehegatten je hälftig im Grundbuch eingetragen sein werden.
Nur ergänzend gilt vorsorglich: Die Beteiligten sind sich über den Eigentumsübergang am Miteigentumsanteil einig.
Unter dem 17.2.2010 hat der Notar namens aller Antragsberechtigten nach § 15 GBO die Eintragung des Hälfteanteils unmittelbar auf die Beteiligte zu 3 als Miteigentümerin beantragt.
Das Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag am 24.2.2010 zurückgewiesen mit der Begründung, die eingereichten Urkunden bauten nicht auf dem aktuellen Grundbuchstand auf. Eigentümer seien laut Grundbuch die Beteiligten zu 1 und 2, die vormals bestandene Erbengemeinschaft sei insoweit auseinandergesetzt. Die weitere Erbauseinandersetzung und die daraus resultierende Auflassung des gesamten Grundstücks an den Beteiligten zu 2 gingen somit ins Leere und könnten keine Wirkung entfalten. Um das gewünschte Ergebnis zu erzielen, müsste in einer neu zu erstellenden Urkunde der Miteigentumsanteil der Beteiligten zu 1 an den Beteiligten zu 2 aufgelassen werden. Auch die zweite Urkunde gehe von einer vorausgehenden, weiteren Erbabschichtung aus, der Erwerbsanspruch hieraus werde abgetreten. Soweit die vorsorgliche Einigung über den Eigentumsübergang am Miteigentumsanteil protokolliert sei, widerspreche es dem Bestimmtheitsgrundsatz, hier zwei verschiedene Möglichkeiten nebeneinander bestehen zu lassen und es dem Grundbuchamt zu überlassen, sich für eine davon zu entscheiden. Auch hier komme wiederum nur in Frage, dass der Beteiligte zu 2 den Miteigentumsanteil uneingeschränkt an seine Ehefrau, die Beteiligte zu 3, auflasse.
Hiergegen haben die Beteiligten Beschwerde eingelegt. Diese wird im Wesentlichen damit begründet, dass sich der Text der Urkunde nur "subsidiär" an das Grundbuchamt richte, vielmehr primär an die Beteiligten, die wirtschaftlich mit ihnen zusammen arbeitenden Banken und das Finanzamt. Für diese seien die Beteiligten zu 1 und 2 erbengemeinschaftlich verbunden, wobei die hälftigen Immobilienanteile Sondervermögen seien. Die Entstehung der Miteigentumsanteile sei grundbuchamtlich dem Umstand geschuldet, dass sich die ursprünglich aus drei Personen bestehende Erbengemeinschaft nicht durch Erbteilsübertragung auf die verbleibenden Erben abgeschichtet habe. Die Beteiligten zu 1 und 2 hätten "Resterben" bleiben wollen, grundsätzlich aber keine solche "Untergemeinschaft" eintragungsfähig bilden können. Die geschilderte Notwendigkeit der teilweisen Vermögensauslagerung sei dem Recht nicht fremd. In der ersten Urkunde sei grund...