Leitsatz (amtlich)
1. Zu den Voraussetzungen und den inhaltlichen Anforderungen an eine Zwischenverfügung.
2. Die Regel des § 139 BGB steht demjenigen, der die Grundbuchunrichtigkeit nachweisen will, nicht zur Verfügung.
Normenkette
BGB § 139; GBO § 18 Abs. 1, § 22
Verfahrensgang
Tenor
Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird die Zwischenverfügung des AG Freising - Grundbuchamt - vom 18.3.2014 aufgehoben.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 1 schloss mit der Voreigentümerin am 22.7.2003 einen Kaufvertrag mit Auflassung über ein Grundstück (Teilfläche aus FlSt xxx) in einem Gewerbegebiet. Die Beteiligte zu 1 wurde am 16.7.2004 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Da die Gemeinde (Beteiligte zu 2) beabsichtigte, das Gewerbegebiet verkehrsmäßig besser anzubinden, schlossen die Beteiligten zu 1 und 2 am 24.7.2003 einen Grundstücks- veräußerungs- und städtebaulichen Vertrag, in dem u.a. der Tausch einer Teilfläche aus dem von der Beteiligten zu 1 erworbenen Grundstück mit einer Teilfläche eines im Eigentum der Beteiligten zu 2 stehenden Wendehammers vereinbart wird. Für den Fall einer - im Einzelnen bestimmten - Ausweisung des Grundstücks FlSt xxx bei Änderung des Bebauungsplans sollte die Beteiligte zu 1 einen Kostenbeitrag für eine bessere Verkehrserschließung übernehmen. Des Weiteren bestellte die Beteiligte zu 1 der Beteiligten zu 2 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit an dem Grundstück FlSt xxx. Um einen grundbuchamtlichen Vollzug u.a. dieser Dienstbarkeitsbestellung vor Eigentumsumschreibung auf die Beteiligten zu 1 sicherzustellen, bewilligte die Voreigentümerin am 8.8.2003 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Beteiligten zu 2 mit folgendem - identischem - Inhalt (Ziff. 2.2):
Soweit die bauliche Ausnützung der Grundstücke FlNr. xxx und xxx einzeln und/oder insgesamt die Eckwerte
Grundflächenzahl: 0,45
Geschossflächenzahl: 1,00
Überschreitung der Grundflächenzahl durch Anlagen i.S.v. § 19 Abs. 4 S. 1 bis 3 BauNVO i.d.F. v. 22.4.1993 0,80
übersteigen, darf die bauliche Nutzung des Grundstücks FlNr. xxx hinsichtlich dieser 3 Kriterien dasjenige Ausmaß nicht überschreiten, das eingehalten werden muss, damit die durchschnittliche bauliche Ausnutzung aller drei Grundstücke die genannten Eckwerte insgesamt nicht überschreitet.
Die Bestellung der Dienstbarkeit erfolgte nach Ziff. 2.3 der Urkunde "aufschiebend bedingt zum Zeitpunkt der Gewährung eines Baurechts nach Maßgabe des Grundstücksveräußerungs- und Städtebaulichen Vertrags" vom 24.7.2003 zwischen den Beteiligten zu 1 und 2 und des In-Kraft-Tretens des in dieser Urkunde bezeichneten Bebauungsplans.
Die Ausnutzungsbeschränkung wurde antragsgemäß am 7.11.2003 im Grundbuch (Abt. II Nr. 6) wie folgt eingetragen:
An Fl. Nr. xxx: Bauliche Ausnutzungsbeschränkung für die Gemeinde ...; gemäß Bewilligung vom 8.8.2003 ...
Mit Anwaltsschreiben vom 27.1.2014 beantragte die Beteiligte zu 1 die Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 GBO durch Löschung der zugunsten der Beteiligten zu 2 eingetragenen baulichen Ausnutzungsbeschränkung. Mit rechtskräftigem Urteil des Bayer. Verwaltungsgerichtshofs vom 18.12.2008 sei festgestellt worden, dass der zwischen den Beteiligten zu 1 und 2 geschlossene Vertrag vom 24.7.2003 nichtig sei. Dies führe auch zur Nichtigkeit der Dienstbarkeitsbestellung.
Mit Zwischenverfügung vom 18.3.2014 hat das Grundbuchamt den Unrichtigkeitsnachweis als nicht geführt bezeichnet und Frist zur Behebung des Hindernisses von einem Monat gesetzt.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde. Sie wird damit begründet, dass die Nichtigkeit des Vertrags vom 24.7.2003 auch den Vertrag vom 8.8.2003 erfasse, da die Urkunde vom 8.8.2003 lediglich dem vorgezogenen Vollzug der in der Urkunde vom 24.7.2003 erfolgten, jedoch nichtigen Erklärungen gedient habe. Unabhängig davon sei die Dienstbarkeit nicht endgültig rechtswirksam bestellt. Die aufschiebende Bedingung für die Dienstbarkeit sei nicht eingetreten und könne auch nicht eintreten, da der Vertrag vom 24.7.2003 nichtig sei.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.
II. Die zulässige Beschwerde (§ 18 Abs. 1, § 71 Abs. 1, § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG) der antragsberechtigten Beteiligten zu 1 hat - jedenfalls vorläufigen - Erfolg; die als Zwischenverfügung bezeichnete Entscheidung ist aufzuheben.
1. Zu diesem Ergebnis gelangt man unabhängig davon, ob der Rechtsansicht des Grundbuchamts zu folgen und der Nachweis der Unrichtigkeit als nicht erbracht anzusehen ist.
a) Die Entscheidung erfüllt schon nicht die formellen Anforderungen einer Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO. Erforderlicher Inhalt wäre nämlich die Angabe, wie das angegebene Hindernis beseitigt werden kann (Hügel/Zeiser GBO 2. Aufl., § 18 Rz. 31; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 18 Rz. 31; OLG Düsseldorf MDR 2012, 274). Dabei ist nicht von Belang, ob der Adressat gegebenenfalls anwaltlich vertreten ist und sich juristisch über die Möglichkeiten der Beseitigung beraten lassen kann. Schon wegen der (all...