Leitsatz (amtlich)
Eigentümerbeschlüsse zur Beauftragung eines Sachverständigen zu weiteren Sanierungsuntersuchungen und zur Sanierungsplanung, um schädliche Bodenverunreinigungen zu beseitigen, stellen eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Gleiches gilt für die beschlussmäßige Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der rechtsberatenden Begleitung der Sanierung, wenn beispielsweise wegen der Beteiligung mehrerer Grundstückseigentümer ein Abstimmungsbedarf besteht. Die Honorare für Sachverständige und Rechtsberater können in derartigen Fällen grundsätzlich auch aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden.
Normenkette
BBodSchG §§ 1, 4 Abs. 3, §§ 13-14, 24; WEG § 21 Abs. 3, 5 Nr. 2; WEG § Nr. 4
Verfahrensgang
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des LG Bayreuth vom 1.8.2005 wird zurückgewiesen.
II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 7.000 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Antragsteller, ein Ehepaar, und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Das Grundstück (Flst. 2770/3) der Wohnanlage grenzt nördlich an ein Grundstück (FlSt. 2740) der Stadt B. an, auf der jetzt die Stadtautobahn (Nordring) verläuft. Unmittelbar nördlich des Nordrings im Bereich des alten Straßenkörpers war früher eine Chemikalienhandlung betrieben worden. Dieses Unternehmen existiert nicht mehr.
In einem weiteren, anderen Wohnungseigentümern gehörenden bebauten Nachbargrundstück (FlSt. 1260/30), das im Norden ebenfalls an die Stadtautobahn angrenzt, wurden Boden- und Grundwasserverunreinigungen in Form einer Belastung mit leicht flüchtigen Halogenkohlenwasserstoffen (LHKW) festgestellt. Diese Verunreinigungen sind durch den Eintrag von Schadstoffen von der Oberfläche während des Betriebs der Chemikalienhandlung auf jenem Grundstück entstanden. Dort wurden von 1993 bis 2000 Teilsanierungsmaßnahmen durchgeführt. Seit dem Jahr 2000 ruhen die Arbeiten.
Auch das Grundstück der Stadt B. ist kontaminiert, wie 1993 beim Bau der Stadtautobahn festgestellt wurde. Erkundungen der Stadt B. zwischen 1997 und 2000 ergaben schließlich, dass auf allen drei Grundstücken, auch auf dem der hiesigen Wohnungseigentümergemeinschaft, weiterhin eine deutliche LHKW-Belastung in der Bodenluft und im Grundwasser vorhanden ist. Ob es sich bei den Belastungen auf dem Grundstück Flst. 2770/3 um einen Primärschaden handelt oder um Belastungen, die durch Verfrachtung mit dem Grundwasser entstanden sind, war unklar. Ein daraufhin von der Stadt B. eingeschalteter Gutachter kam am 3.11.2003 zum Ergebnis, dass im Bereich der östlichen vier Garagen ein direkter Schadstoffeintrag stattgefunden haben muss, während die festgestellte Schadstoffbelastung in anderen Bereichen des Grundstücks im Wesentlichen aus einem Zustrom vom östlichen Nachbargrundstück (FlSt. 1260/30) herrührten. Nach jenem Gutachten besteht für das Grundstück ein Sanierungsbedarf; zudem wurden zwei Sanierungsmöglichkeiten aufgezeigt, die jedoch als bei dem gegebenen Sachstand mit erheblichen, auch finanziellen Unwägbarkeiten belastet bezeichnet wurden.
Die Stadt B. hat die Beteiligten Anfang des Jahres 2004 darauf hingewiesen, dass sie als Zustandsstörer nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG vom 17.3. 1998, BGBl. I, 502) verpflichtet seien, das Grundstück zu sanieren. Sie wurden auf die Möglichkeit der zwangsweisen Durchsetzung mittels Verwaltungsakts hingewiesen und aufgefordert, an einer einvernehmlichen Lösung mitzuwirken. Ein daraufhin von der Hausverwaltung beauftragter Gutachter kam im Rahmen seiner schriftlichen Bewertung vom 15.2.2004 zu dem Ergebnis, dass zunächst weitere Sanierungserkundungen notwendig seien. Ohne diese sei nicht feststellbar, ob die Verunreinigungen sanierungsbedürftig, d.h. ob Sanierungsmaßnahmen verhältnismäßig und zumutbar seien und welche Maßnahmen genau getroffen werden müssten. Es wurde empfohlen, zunächst Pump- und Absaugversuche durchzuführen. Anschließend sei wahrscheinlich als weitere Vorgehensweise zur Sanierungserkundung die Einrichtung von drei Grundwasser-/Bodenluftpegeln und das Durchführen von Bodenluft- und Grundwasserpumpversuchen vorzuschlagen. Erst dann könne ein Sanierungsplan erstellt und die zu erwartenden Kosten genauer abgeschätzt werden.
Eine weitere Besprechung zwischen der Stadt B. und Vertretern der Eigentümergemeinschaft hatte zum Ergebnis, dass die Stadt zunächst eine Absichtserklärung der Eigentümergemeinschaft dahin forderte, dass mit der Aufnahme der Sanierung und der Übernahme der zu erwartenden anteiligen Kosten durch die Eigentümergemeinschaft Einverständnis bestehe. Weiterhin wurde verabredet, eine Variantenstudie in Auftrag zu geben.
Die von der Hausverwaltun...