OLG München Beschluss vom 25.06.2020 - 34 Wx 327/19

Leitsatz (amtlich)

1. Ist ein Balkon auf einem Garagendach nicht mit einer umfassenden Außenbrüstung versehen, sondern geht sogar in das Garagendach des Nachbargrundstücks über, so ist nicht davon auszugehen, dass dieser der Alleinnutzung des Wohnungseigentümers der ihm zuordnungsfähigen abgeschlossenen Wohnung dient und daher auch ohne entsprechende Nummerierung oder Zuweisung kraft der gesetzlichen Verbundenheit nach § 94 BGB zum Sondereigentum der Wohnung gehört (Abgrenzung zu OLG München vom 23.9.2011, 34 Wx 247/11 in DNotZ 2012, 364).

2. Ist der Balkon nach Aufhebung des Sondereigentums am gesamten Garagendach nur als Gemeinschaftseigentum zu qualifizieren, kann daran ein Sondernutzungsrecht bestellt werden.

Normenkette

GBO § 18 Abs. 1; WEG § 5 Abs. 1

Tenor

I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen die als Zwischenverfügung bezeichnete Entscheidung des Grundbuchamts vom 8. Mai 2019 wird verworfen.

II. Von der Erhebung von Kosten wird abgesehen.

Gründe

I. Mit notarieller Urkunde vom 28.12.2000 begründeten die Beteiligten zu 1 und 2 an einem ihnen als Miteigentümer zu je ¹/2 gehörenden bebauten Grundstück Wohnungseigentum. Es wurden Miteigentumsanteile gebildet und diese mit Sondereigentum an einer Wohnung oder an Garagen verbunden. Nach Ziff. II. der Vereinbarung sollte ein Miteigentumsanteil verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung im Obergeschoß samt Terrasse, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet als Alleineigentum der Beteiligten zu 2 vorgetragen werden. In dem beigelegten Plan ist eine als Terrasse bezeichnete Fläche auf dem gesamten Dach über den mit Nrn. 4 und 5 bezeichneten Garagen mit der Nr. 2 versehen. Die Eintragungen wurden entsprechend vorgenommen.

Am 21.12.2017 errichteten die Beteiligten zu 1 und 2 eine notarielle Urkunde zur Aufhebung von Sondereigentum, Aufhebung und Neubegründung von Sondernutzungsrechten, Bestandteilszuschreibung und Anbaurecht. Darin war geregelt:

II. Aufhebung von Sondereigentum, Aufhebung und Neubegründung von Sondernutzungsrechten und Aufhebung der rechtlichen Vereinigung

1. Die Ehegatten ... (Beteiligte zu 1 und 2) sind sich bereits heute über die Aufhebung ihrer Sondereigentumsrechte (Garage Nr. 5) an dem Grundstück ... und der mit Nr. 2 im Aufteilungsplan bezeichneten Terrasse über den Sondereigentumseinheiten Nr. 4 und 5 einig und bewilligen und beantragen die entsprechenden Grundbucheintragungen.

Die Sondereigentumsrechte sind dementsprechend an dem Grundstück ... und der vorgenannten Terrasse aufgehoben.

Die Ehegatten ... (Beteiligte zu 1 und 2) sind sich ferner bereits heute über die vollständige Aufhebung des Sondereigentums Nr. 5 einig und verbinden den bisherigen Miteigentumsanteil zu 1/100 zu 0,5/100 mit dem Sondereigentum an der Wohnungseigentumseinheit Nr. 1 und zu 0,5/100 mit dem Sondereigentum an der Wohnungseigentumseinheit Nr. 2, die sich nunmehr wie folgt beschreiben:

... 49/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück ... verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung im Obergeschoß samt Terrasse Nr. 2 laut Aufteilungsplan.

2. ... Die Ehegatten ... (Beteiligte zu 1 und 2) begründen hiermit folgendes Sondernutzungsrecht:

Dem jeweiligen Eigentümer des Sondereigentums Nr. 2 wird die in dem als Anlage beigefügten Sondernutzungsrechtsplan 2 eingezeichnete Terrasse zur ausschließlichen und alleinigen Sondernutzung zugewiesen.

Im Weiteren ist in der Urkunde die Aufhebung der rechtlichen Vereinigung der Grundstücke dahingehend geregelt, dass das Flurstück, auf dem die Garage Nr. 5 steht, und das Flurstück, auf dem die Garage Nr. 4 sowie das Wohngebäude stehen, zerlegt werden und das Flurstück mit Garage Nr. 5 dem Nachbargrundstück zugeschrieben und damit verschmolzen wird.

In dem der Urkunde beiliegenden Sondernutzungsplan 2 ist nun nur noch der über der Garage Nr. 4 gelegene Teil als Terrasse markiert, der über der dem Nachbargrundstück zugeschriebenen Garage (bisher Nr. 5) gelegene Teil der bisher der Einheit 2 als Sondereigentum zugewiesenen Terrasse ist nicht als Sondernutzungsbereich markiert.

Die Urkunde hat die Notarin am 10.1.2018 dem Grundbuchamt zum Vollzug vorgelegt. Dieses hat am 8.5.2019 in einem als Zwischenverfügung bezeichneten Schreiben mitgeteilt, dass der dem Sondereigentum vorgelagerte Balkon Bestandteil des Sondereigentums sei, an dem kein Sondernutzungsrecht begründet werden könne. Die Anträge seien daher binnen gesetzter Frist zurückzunehmen.

Dagegen richtet sich die von der Notarin eingelegte Beschwerde. Die Fläche stelle die Bedachung der Garage dar, die aber nicht in sich abgeschlossen sei, da sie zum Nachbargrundstück keinerlei Abgrenzung aufweise. Nach § 5 Abs. 3 WEG könnten Wohnungseigentümer vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein könnten, zum Gemeinschaftseigentum gehörten.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II. 1. Die Beschwerde war als unzulässig zu verwerfen, da gegen die Entscheidung des Grundbuchamts kein Rechtsmittel statthaft ist.

Zwar kann eine Zwischenverfügung n...