Leitsatz (amtlich)
1. Zum Beschwerdewert bei Geschäftswertfestsetzung für verschiedene Kostenansätze.
2. Der Rechtspfleger ist für die Festsetzung des Geschäftswerts ausgeschlossen, wenn er zuvor als Kostenbeamter den für die Kostenrechnung maßgeblichen Kostenansatz erstellt hat (wie BayObLGZ 1974, 329).
Normenkette
KostO § 14 Abs. 6 Sat 1, § 14 Sätze 2, 4, § 31 Abs. 1, 3 S. 1, § 31 Sätze 3, 5; RPflG § 11 Abs. 2
Verfahrensgang
AG Augsburg (Beschluss vom 17.04.2014; Aktenzeichen Pfersee Blatt 14352) |
Tenor
I. Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 3 wird der Beschluss des AG Augsburg - Grundbuchamt - vom 17.4.2014 aufgehoben.
II. Die Sache wird zur erneuten Prüfung und Entscheidung über die festgesetzten Geschäftswerte aus dem Kostenansatz vom 4.10.2012 (Positionen 1 bis 3, 5 sowie 7 bis 9) an das AG Augsburg - Grundbuchamt - zurückverwiesen.
Gründe
I. Die Beteiligten zu 1 und 2 erwarben mit Eintragung der Auflassung vom 14.6.2012 je zu gleichen Teilen Grundeigentum in der Größe von 626 m2 (Gebäude- und Freifläche). Das Grundbuch enthält in Abt. II einen Vermerk über die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ("xxx-Kaserne"). Verkäufer der ursprünglichen Teilfläche waren die Eheleute Ri., die ihrerseits mit Vertrag vom 7.10.2010 eine Fläche von 2005 m2 von einer Gesellschaft für Stadtentwicklung und Immobilienbetreuung erworben hatten. Diese war als Entwicklungsträgerin und Treuhänderin der Stadt A. mit der Zuführung von Grundflächen im Gelände einer ehemaligen Kaserne zur zivilen Nutzung beauftragt. Nach Ziff. XI. des Kaufvertrags vom 13.1.2012 der Eheleute Ri. mit den Beteiligten zu 1 und 2 räumten sich die Vertragsparteien wechselseitige dingliche Vorkaufsrechte für denjenigen ersten Verkaufsfall ein, bei welchem dem vorgenannten Berechtigten erstmals eine Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.
Die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligten zu 1 und 2 fand am 4.10.2012 statt; zugleich wurde das Vorkaufsrecht eingetragen und die Eigentumsvormerkung gelöscht. Der Ansatz vom 4.10.2012, mit dem der Beteiligte zu 1 als Kostenschuldner herangezogen wird, bewertet das Vorkaufsrecht mit 79.292,50 EUR (Hälfte aus dem anteiligen ursprünglichen Kaufpreis von 115 EUR pro m2, den die Verkäufer mit der Entwicklungsträgerin vereinbart hatten), woraus sich eine Gebühr von 177 EUR errechnet (§ 62 KostO). Neben der - nicht strittigen - Bewertung für die Eigentumsumschreibung (§ 60 KostO) und die Löschung der eingetragenen Vormerkung (§ 66 Abs. 1, § 68 KostO) je mit dem vereinbarten Kaufpreis (325.000 EUR) erfasst die Kostenrechnung u.a. auch die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Erstellungs-, Betriebs- und Nutzungsrecht hinsichtlich einer Photovoltaikanlage) auf dem Dach der auf dem Grundstück errichteten und (teilweise) veräußerten Halle (Abt. II/2) sowie die Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung einer entsprechenden Dienstbarkeit zugunsten einer Sparkasse (Abt. II/3), schließlich darauf bezogene Rangänderungen im Hinblick auf eine Grundschuld (Abt. III/1). Als Werte wurden für die Dienstbarkeit 3.000 EUR und für die Vormerkung 1.500 EUR angesetzt und die Eintragung der Dienstbarkeit mit 26 EUR (§ 62 KostO), die der Vormerkung mit 9 EUR (§ 66 KostO) abgerechnet. Für die eingetragenen Rangänderungen erhob der Kostenbeamte unter Hinweis auf § 64 KostO Gebühren (0,5 und 0,25) zu 13 EUR und 10 EUR.
Am 12.12.2013 beantragte der örtliche Bezirksrevisor - Beteiligter zu 3 - für die Staatskasse die Einleitung eines Wertermittlungsverfahrens, bezogen auf das Vorkaufsrecht und das Photovoltaikanlagenrecht samt Vormerkung. Das Vorkaufsrecht erstrecke sich auf das mit einer Gewerbehalle bebaute Grundstück, weshalb nicht nur der Bodenwert anzusetzen sei.
Für das Photovoltaikanlagenrecht und die Vormerkung hierzu sei der Wert erfahrungsgemäß wohl um einiges höher als der Ansatz. Insoweit müsse nachermittelt werden (kWp-Nennleistung; Verhältnis der Dachfläche auf dem veräußerten Grundbesitz zur restlichen Dachfläche).
Das Grundbuchamt leitete daraufhin mit Verfügung ("Beschluss") vom 19.12.2013, der Kostenschuldnern förmlich übermittelt am 20.12.2013, ein Wertermittlungsverfahren ein. Die Kostenschuldner erklärten, die ursprünglich von den Verkäufern auf der gesamten Grundstücksfläche errichtete Lagerhalle sei in zwei Hallen aufgeteilt worden; sie selbst hätten den kleineren Teil - etwa 1/3 - erworben, ohne bauliche Veränderungen vorzunehmen. Die Photovoltaikanlage sei auf dem gesamten Hallendach montiert. Mieteinnahmen flössen ihnen nicht zu; diese gingen an ihre Verkäufer. Zur Nennleistung der Anlage könnten sie keine Angaben machen.
Mit Beschluss vom 17.4.2014 hat das Grundbuchamt, ohne dass bis dahin eine Stellungnahme des Bezirksrevisors vorlag, den Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung, die Katasterfortführungsgebühr und die Löschung der Eigentumsvormerkung auf 325.000 EUR entsprechend dem ursprünglichen Kostenansatz festgesetzt. Festgesetzt hat es den Wert für das Vorkaufsrecht...