Leitsatz (amtlich)
Zum grundbuchtauglichen Nachweis von Existenz, Identität und Vertretung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Grundeigentum erwerben will (Bestätigung der bisherigen Senatsrechtsprechung; s. Beschlüsse vom 20.7.2010, 34 Wx 063/10, und vom 17.8.2010, 34 Wx 098/10).
Normenkette
BGB § 705; GBO §§ 20, 29 Abs. 1
Verfahrensgang
AG München (Beschluss vom 02.02.2011; Aktenzeichen Schwabing Bl. 42967-6) |
Tenor
I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen den Beschluss des AG München - Grundbuchamt - vom 2.2.2011 wird zurückgewiesen.
II. Der Wert des Beschwerdeverfahrens beläuft sich auf 570.000 EUR.
III. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Gründe
I. Im Wohnungsgrundbuch ist die Beteiligte zu 1 als Wohnungseigentümerin eingetragen. Für die Beteiligte zu 2, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), enthält das Grundbuch eine am 20.8.2010 bewilligte und am 4.10.2010 eingetragene Eigentumsvormerkung.
Unter dem 28.12.2010 hat der beurkundende Notar auf der Grundlage seiner Urkunde vom 20.8.2010 für die Beteiligte zu 2 den Antrag gestellt, die dort erklärte Auflassung in das Grundbuch einzutragen.
In der Kaufvertragsurkunde vom 20.8.2010 ist die Erwerberin als "Familienholding", bestehend aus den Beteiligten zu 3 bis 7 als deren fünf Gesellschaftern, bezeichnet. Beigeheftet ist die notarielle Urkunde vom 30.1.2007 über die Errichtung der Familiengesellschaft. Diese enthält u.a. in § 6 Regelungen zur Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnis der bei der Beurkundung am 20.8.2010 handelnden Gesellschafterin (der Beteiligten zu 3). Nach § 15 bedürfen Änderungen und Ergänzungen des Vertrags der Schriftform, soweit nach dem Gesetz keine weitergehenden Formerfordernisse bestehen.
Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 2.2.2011 den Eintragungsantrag zurückgewiesen und dies damit begründet, dass im Anwendungsbereich des § 20 GBO Existenz und Identität der erwerbenden Gesellschaft sowie die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen im Zeitpunkt des Vertreterhandelns in der Form des § 29 GBO, so die zitierte Rechtsprechung des hiesigen Senats (Beschlüsse v. 20.7.2010 - 34 Wx 63/10, und v. 17.8.2010 - 34 Wx 98/10), nachgewiesen werden müssten. Dieser Nachweis fehle. Der Gesellschaftsvertrag vom 30.1.2007 sei als Nachweis ungeeignet, da er durch die Gesellschafter jederzeit formfrei sowohl hinsichtlich des Gesellschafterbestands als auch hinsichtlich anderer Regelungen geändert werden könne. In der Form des § 29 GBO sei kein Nachweis möglich, dass ein Gesellschafterwechsel und/oder eine Vertragsänderung nicht stattgefunden habe. Eine eidesstattliche Versicherung über das Nichtvorliegen weiterer Änderungen scheide aus. Der aufgeführte Mangel sei unbehebbar. Deshalb sei der Eintragungsantrag zurückzuweisen, gleichermaßen der Antrag auf Löschung der Auflassungsvormerkung im Hinblick auf § 16 Abs. 2 GBO.
Die Beschwerde vom 10.2.2011, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat, wird darauf gestützt, dass der Nachweis über die Existenz und Identität der erwerbenden Gesellschaft im vorliegenden Fall in der Erwerbsurkunde ausreichend geführt worden sei. Der Gesellschaftsvertrag sei notariell beurkundet und habe vorgelegen. Grundbuchtauglich nachgewiesen sei auch die Vertretungsmacht der handelnden Gesellschafterin, weil deren Vertretungsmacht im beurkundeten Gesellschaftsvertrag enthalten sei. Die Richtigkeit der abgegebenen Erklärungen sei ohne konkrete Tatsachen, die die inhaltliche Richtigkeit der für die erwerbende Gesellschaft abgegebenen Erklärungen in Frage stellten, nicht in Zweifel zu ziehen. Es sei den Beteiligten nicht zuzumuten, das Fehlen von Tatsachen in grundbuchmäßiger Form nachzuweisen. Ergänzend wird auf den Beschluss des OLG Brandenburg vom 7.10.2010 (5 Wx 77/10, NotBZ 2010, 459) verwiesen.
II. Die zulässig eingelegte Beschwerde (§ 71 Abs. 1, § 73 i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO) ist in der Sache unbegründet.
1. Der Senat verweist auf seine dem Verfahrensvertreter der Beteiligten bekannte Rechtsprechung vom 20.7.2010 (34 Wx 063/10, FGPrax 2010, 234) und vom 17.8.2010 (34 Wx 98/10, Rpfleger 2011, 75). Hiernach müssen im Anwendungsbereich des § 20 GBO Existenz und Identität der erwerbenden GbR sowie die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden. Dazu ist ein erhebliche Zeit vorher abgeschlossener, wenn auch notariell beurkundeter Gesellschaftsvertrag ungeeignet. Die Versicherung der Beteiligten, am Gesellschafterbestand der auf Bestand angelegten Familiengesellschaft habe sich seitdem nichts geändert, kann dem nicht abhelfen. Hierzu hat der Senat in seiner Entscheidung vom 17.8.2010 sinngemäß ausgeführt, dass zwar keine konkreten Zweifel am Fortbestand der ursprünglichen Gesellschaftsverhältnisse, insbesondere der Vertretung bestehen mögen. Im Grundbuchverfahren vom Fortbestand auszugehen sei bei einer Vollmacht gerechtfertigt, weil sie gerade zu dem Zweck erteilt werde, dem Grundbuchamt gegenüber die Vertretungsberechtigung nachzuweisen. D...