OLG München Urteil vom 18.10.2002 - 21 U 2900/02

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Frage der Verpflichtung des Vermieters zur Mitwirkung bei einer baurechtlichen Nutzungsänderung.

2. Zur Frage, ob der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einer Untervermietung oder auf Entlassung aus dem Mietverhältnis unter Begründung eines solchen mit einem Nachfolger des vorherigen Mieters hat.

Normenkette

BGB §§ 242, 540, 549 a.F.

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 30 O 20949/01)

Tenor

I. Die Berufung des Klägers gegen das Endurteil des LG München I 30. Zivilkammer vom 14.3.2002 wird zurückgewiesen.

II. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 4.200 Euro abwenden, wenn nicht die Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger verlangt von der beklagten Vermieterin deren Zustimmungserklärung ggü. der Behörde zur Nutzungsänderung der mit Vertrag vom 23.11.1998 gemieteten Räume im Haus T.-Straße 10/V in M. von Wohnnutzung in Büronutzung.

Auf die tatsächlichen Feststellungen des LG im angefochtenen Urteil wird gem. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO n.F. Bezug genommen.

Das LG hat mit Endurteil vom 14.3.2002 die Klage abgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers.

Der Kläger bringt im Wesentlichen vor, im Jahr 1981 habe der Vermieter sein Einverständnis zur Überlassung und Mitbenutzung der mit Vertrag vom 18.5.1977 zum Betrieb eines Anwaltsbüros vermieteten Einheit Nr. 13 an/durch Rechtsanwalt Dr. P. erklärt. Das Gleiche sei 1991 in Bezug auf Rechtsanwalt Dr. W. erfolgt.

Zu § 1 Nr. 5 des Mietvertrags vom 23.11.1998 (Anl. K 8), wonach das Vertragsverhältnis ende, wenn die Nutzung der Mieträume zum Zwecke eines Bürobetriebes untersagt werde, habe er, der Kläger, allein an die Zweckentfremdung gedacht, da ausschließlich diese in dem Zusammenhang besprochen worden sei. Er habe nicht gewusst, dass für das gesamte Dachgeschoss lediglich eine Baugenehmigung als Wohnnutzung erteilt worden sei. Die Beklagte habe ihm ggü. verschwiegen, dass es für die vertragliche Nutzung der Mieträume einer baurechtlichen Nutzungsänderung bedurft hätte. Die Nutzungsänderung sei von ihnen – den Rechtsanwälten W., P. und W. am 9.4.2001 auf Anregung der Lokalbaukommision beantragt worden. Bei der anschließenden Vorsprache bei der Lokalbaukommision sei die Genehmigung des dann mit Bescheid vom 9.10.2001 abgelehnten Bauantrags – auch ohne Ablöse für einen Stellplatz – in Aussicht gestellt worden.

Die verlangte Mitwirkung der Beklagten sei ein Minus zu der eigentlichen Verpflichtung der Beklagten, selbstständig die Baugenehmigung für den von ihr vertraglich geschuldeten Nutzungszweck des Betriebs einer Anwaltskanzlei zu erwirken. Es bestehe ein Rechtsanspruch auf Nutzungsänderung von Wohn- in Büronutzung. Sein, des Klägers, vertraglicher und gesetzlicher Erfüllungsanspruch bliebe unberührt, wenn die Überlassung der Räume an die Rechtsanwälte Dr. P. und Dr. W. vertraglich nicht (mehr) gestattet wäre.

Der geltend gemachte Anspruch sei auch als Mängelbeseitigungsanspruch begründet.

Das Verhalten der Beklagten sei treuwidrig.

Die vermieterseits erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sei unwirksam. Der Kündigungsgrund sei auch aufgrund von § 9 Nr. 4 des Mietvertrags vom 23.11.1998 verwirkt.

Aus § 9 Nr. 2 des Mietvertrages ergebe sich ein Anspruch auf Übertragung des Mietvertrages auf die Rechtsanwälte Dr. P. und Dr. W. Die Verweigerung der Zustimmung vom 22.5.2002 sei willkürlich und unbeachtlich.

Der Kläger beantragt zu erkennen:

I. Das Endurteil des LG München I vom 14.3.2002 – 30 O 20949/01 – wird aufgehoben.

II. Die Beklagte wird verurteilt, ggü. der zuständigen Behörde, insb. der Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Lokalbaukommision, B.-Straße 28b, 80331 M., der Nutzungsänderung der Mietflächen im 5. OG des Anwesens T.-Straße 10, 80538 M., von Wohn- in Büronutzung und dem zu diesem Zweck vom Kläger bei der Baubehörde eingereichten Antrag zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt Zurückweisung der Berufung.

Sie bringt vor, sie habe das Anwesen am 8.2.2002 veräußert. Für den Antrag des Klägers fehle ein Rechtsschutzinteresse aufgrund der in § 9 Nr. 1–3 des Mietvertrages getroffenen Regelung und der Tatsache, dass der Kläger nicht mehr als Rechtsanwalt für den Oberlandesgerichtsbezirk München zugelassen sei. Sie habe daher mit Schreiben vom 20.3.2002 das Mietverhältnis zu Recht fristlos gekündigt. Sie und der neue Eigentümer, Herr Dr. J., hätten die Zustimmung (§ 9 Nr. 2 Abs. 2 des Mietvertrags) berechtigterweise nicht erteilt. Sie und ihr Ehemann hätten stets erklärt, dass ein Mietvertrag mit Rechtsanwalt Dr. P. oder anderen Kollegen des Klägers nicht in Betracht komme. Sie und ihr Ehemann hätten bei einer Begehung 1996/1997 festgestellt, dass der Kläger die Wohneinheit Nr. 14 zu Bürozwecken nutze. Sie, die Beklagte, habe sich dagegen verwahrt. Dem Kläger sei klar ...