OLG München Urteil vom 19.05.1995 - 21 U 4948/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schadenersatzanspruch des Gewerberaummieters wegen öffentlich-rechtlicher Gebrauchshindernisse des Mietobjekts: Fehlender Stellplatznachweis als Mangel eines als Restaurant konzipierten Objekts; Risikoverteilung hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit einer Nutzung; grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters vom Mangel und Widerlegung der Rentabilitätsvermutung

Leitsatz (redaktionell)

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse stellen einen Fehler der Mietsache dar, wenn sie auf deren konkreter Beschaffenheit beruhen. Dazu zählen auch die Stellplatznachweise für ein Restaurant.

2. Das Risiko solcher Nutzungsbeschränkungen trägt grundsätzlich der Vermieter. Hieran ändert eine Klausel in einem Mietvertrag nichts, wonach der Mieter auf seine Kosten sämtliche Genehmigungen für seinen Betrieb einzuholen hat.

3. Die Berufung auf eine vertragliche Risikoübertragung wegen solcher Beschränkungen kann gegen Treu und Glauben verstoßen.

4. Ist ein Objekt wegen fehlender Stellplatznachweise von Anfang an nicht genehmigungsfähig, so liegt darin ein anfänglicher Mangel im Sinne von BGB § 538 Abs 1, Alt 1, der zur Garantiehaftung des Vermieters ohne Rücksicht auf Verschulden führt.

5. Zur Frage der grob fahrlässigen Unkenntnis des Mieters im Sinne von BGB § 539.

6. Zur Widerlegung der auch im Bereich von BGB § 538 Abs 1 geltenden Rentabilitätsvermutung durch das Ergebnis eines Sachverständigengutachtens, wonach ein Restaurant nicht mit Gewinn hätte betrieben werden können.

Orientierungssatz

1. Eine grob fahrlässige Unkenntnis im Sinne des BGB § 539 setzt voraus, daß die Umstände, die auf bestimmte baurechtliche Hindernisse hindeuten, den Verdacht eines dadurch begründeten Mangels besonders nahelegen und daß der Mieter dennoch ihm ohne weiteres zumutbare Nachforschungen unterlassen hat.

2. Die Rentabilitätsvermutung, die besagt, daß der Mieter Aufwendungen, die im Vertrauen auf die Fehlerfreiheit des Objekts gemacht worden sind, bei vertragsgemäßem Einsatz wieder erwirtschaftet hätte, ist widerlegt, wenn der Mieter bewiesen hat, daß sich der Vertrag auch bei ordnungsgemäßer Durchführung als Verlustgeschäft erwiesen hätte (vergleiche BGH, 1990-03-15, I ZR 149/88, NJW 1990, 2543).

Normenkette

BGB §§ 242, 537, 538 Abs. 1 Alt. 1, § 539

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 23 O 13033/88)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 18.06.1997; Aktenzeichen XII ZR 192/95)

Fundstellen

Dokument-Index HI538139