Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungs- und Teileigentumsanlage. Beschlußanfechtung
Verfahrensgang
LG Halle (Saale) (Beschluss vom 29.12.1998; Aktenzeichen 2 T 51/98) |
AG Weißenfels (Aktenzeichen 1 C 714/97) |
Tenor
Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 3. und 4. gegen den Beschluß der 2. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 29.12.1998, Geschäftszeichen: 2 T 51/98, wird zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 2. und 3. tragen die Gerichtskosten und außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 1. und 2. im Verfahren der weiteren Beschwerde.
Der Geschäftswert der weiteren Beschwerde wird auf 30.000,00 DM festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Beteiligten streiten um die Gültigkeit dreier Beschlüsse der Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft vom 30.06.1997.
Die Wohnungs- und Teileigentumsanlage „N.” wurde durch Teilungserklärung vom 26.07.1993 (UR-Nr.: 1 2828/93 des Notars Dr. B. aus M. ) gebildet. Gemäß § 3 der Teilungserklärung bestimmt sich das Verhältnis der Wohnungs- und Teileigentümer nach der Gemeinschaftsordnung, die als Ziff. III Bestandteil der Teilungserklärung ist.
Die Wohnungs- und Teileigentumsanlage besteht aus 6 Gebäuden. Hiervon gehören den Beteiligten zu 1. und 2. die in den Häusern 3, 4, 5 und 6 enthaltenen Gewerberäume. Die Beteiligten zu 3. und 4. sind Sondereigentümer der Räume in den Häusern 1 und 2. Haus 1 enthält 4 Gewerbe- und mehrere Wohneinheiten. Haus 2 weist 5 Gewerberaumeinheiten und weitere Wohnflächen auf. Insgesamt sind in der Anlage 52 Wohnungen (31 Sondereigentum der Beteiligten zu 3. und 21 Sondereigentum der Beteiligten zu 4.) gelegen.
In der Gemeinschaftsordnung finden sich u.a. folgende Bestimmungen:
§ 11 – Lasten des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums
…
2. Jeder Miteigentümer hat den auf ihn entfallenden Anteil an den Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten zu tragen.
…
3. …
b) Die in Ziff. 2 am Ende angesprochenen Verwaltungskosten werden gleichmäßig auf sämtliche Wohnungen einerseits ohne Rücksicht auf deren Größe und Wertigkeit umgelegt.
…
§ 16 – Vorsitz, Beschlußfähigkeit, Protokoll, Abstimmung
…
6. Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung kann nur mit einer Stimmenmehrheit von zwei Drittel aller (nicht nur der anwesenden) Wohnungs- und Teileigentümer erfolgen, soweit nicht zwingendes Recht Einstimmigkeit oder Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers vorsieht.
§ 17 – Verwaltungsbeirat
Zur Unterstützung des Verwalters wird ein Verwaltungsbeirat gebildet. …
Neben den in § 29 WEG festgelegten Aufgaben obliegt dem Verwaltungsbeirat insbesondere die Beschlußfassung über den vom Verwalter aufgestellten Wirtschaftsplan…
Der Verwaltungsbeirat stimmte für das Jahr 1995 einem Wirtschaftsplan der Verwalterin zu, der die Aufteilung der Verwaltungskosten nach Miteigentumsanteilen vorsah. Er billigte außerdem die Jahresabrechnung der Verwaltungskosten für 1995, in welcher diese Kosten nach dem Verhältnis der Sondereigentumsflächen aufgeteilt wurden.
In der Versammlung der Wohnungs- und Teileigentümer vom 30.06.1997, an der alle Beteiligten teilnahmen bzw. durch Bevollmächtigte vertreten wurden, wurden mit einfacher Mehrheit u.a. Beschlüsse zu folgenden Punkten gefaßt:
a) |
TOP 5: |
Entlastung des Verwaltungsbeirats für das Jahr 1995, |
b) |
TOP 7: |
Änderung des Verteilungsschlüssels für die Verwaltungskosten ab dem 01.01.1995 – Maßgeblichkeit der Wohn- und Nutzfläche, |
c) |
TOP 15 b: |
Billigung des von der Verwalterin vorgelegten Wirtschaftsplanes für das Jahr 1997, der die Verwaltervergütung nach den Flächenanteilen umlegt. |
Nach dem Abstimmungsergebnis zu TOP 7 wurde der Versammlungsleiter darauf hingewiesen, daß die notwendige 2/3-Mehrheit nicht gewahrt sei. Unter Hinweis auf die Möglichkeit der Beschlußanfechtung stellte er dennoch den Beschlußantrag als mit Stimmenmehrheit angenommen fest.
Die Beteiligten zu 1. und 2. haben durch einen am 30.07.1997 beim AG Weißenfels eingegangenen Schriftsatz beantragt,
die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 30.06.1997 zu den Tagesordnungspunkten 5, 7 und 15 b für ungültig zu erklären.
Diesen Antrag wies das Amtsgericht durch Beschluß vom 26.01.1998 in Übereinstimmung mit den Anträgen der Beteiligten zu 3. und 4. zurück. Gegen diese ihrem Bevollmächtigten am 02.02.1998 zugestellte Entscheidung richtete sich die am 11.02.1998 beim Amtsgericht eingegangenen sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. und 2., der das Landgericht Halle mit Beschluß vom 29.12.1998 stattgab und antragsgemäß die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 30.06.1997 zu den Tagesordnungspunkten 5, 7 und 15 b für ungültig erklärte. Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 3. und 4. mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde.
Entscheidungsgründe
II.
1. Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 3. und 4. ist zulässig. Sie ist statthaft (§ 45 Abs. 1 WEG) und wurde form- und fristgerecht eingelegt (§§ 29 Abs. 2, Abs. 4, Abs. 1 Satz 1 u. 2; 22 Abs. 1 FGG).
Daß die Entscheidung des Landgerichts gegenüber dem Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 3. und 4. nicht ordnungsgemäß bekan...