Verfahrensgang
LG Stendal (Urteil vom 23.12.1998; Aktenzeichen 24 O 29/97) |
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Stendal vom 23.12.1998 (Az. 24 O 29/97) teilweise abgeändert und zur Klarstellung wie folgt neu gefaßt:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 48.301,77 DM nebst 4% Zinsen aus 11.934,07 DM seit dem 08.02.1997 und aus 36.367,70 DM seit dem 26.08.1998 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten beider Rechtszüge tragen die Kläger zu 29 %, die Beklagte zu 71 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Wert der Beschwer beider Parteien übersteigt nicht 60.000 DM.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die form- und fristgerecht eingelegte und begründete, mithin zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache teilweise Erfolg.
Die Kläger haben gegenüber der Beklagten gem. § 5 des Mietvertrages vom 03.02.1993 Anspruch auf Bezahlung der Nebenkostennachzahlung für 1994 und 1995 in Höhe von insgesamt 7.868,51 DM. Dem Landgericht ist darin zuzustimmen, daß die Kläger ihren Anspruch hierfür ausreichend dargetan haben und die Nebenkostenabrechnungen ausreichend prüffähig sind. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf das landgerichtliche Urteil Bezug genommen.
Das Landgericht ist auch zunächst zutreffend davon ausgegangen, daß den Klägern nach § 535 S. 2 BGB i. V. m. dem Mietvertrag der Parteien außerdem ein Anspruch auf Bezahlung von Mietzins und Nebenkostenpauschale für die Zeit von August 1996 bis Juni 1998 in Höhe von insgesamt 124.792,16 DM zustand, der in Höhe von 68.295,62 DM erloschen ist, denn den entsprechenden Vortrag der Kläger aus ihrem Schriftsatz vom 20.08.1998 hat die Beklagte nicht bestritten. Die von den Klägern geltendgemachte Forderung an ausstehendem Mietzins und Nebenkostenpauschale in Höhe von 56.496,54 DM ist nur teilweise begründet, denn der Beklagten stehen dagegen gem. § 537 Abs. 1 BGB Mietminderungsansprüche in Höhe von insgesamt 16.063,28 DM zur Seite.
Nach § 537 Abs. 1 BGB ist der Mieter nur zur Entrichtung eines geminderten Teils des Mietzinses verpflichtet, wenn und soweit die vermietete Sache einen Fehler aufweist, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt oder aufhebt. In einem solchen Fall tritt die Minderung ein, ohne daß sich der Mieter auf sie berufen muß (Palandt/Putzo, BGB, 58. Aufl., § 537 Rdn. 23). Derartige Fehler hat das Landgericht in den von der Beklagten geltend gemachten Nässebildungen an der Decke des Erdgeschosses sowie der Fehler an dem Fußboden und der Außenmauer des Frisiersalons als auch aufgrund der Schimmelbildung in den Duschräumen und WC-Vorräumen im Obergeschoß als erwiesen erachtet. Die vom Landgericht vorgenommene Beweiswürdigung ist nicht zu beanstanden und wird auch von den Prozeßparteien im Rechtsmittelzug nicht angegriffen. Auf die Ausführungen im landgerichtlichen Urteil wird daher zur Vermeidung von Wiederholungen insoweit Bezug genommen.
Das Landgericht hat auch zutreffend festgestellt, daß der Minderungsanspruch der Beklagten nicht bereits nach § 7 des Mietvertrages ausgeschlossen ist. Auch insoweit wird auf die Darlegungen in der angefochtenen Entscheidung verwiesen.
Zu den Minderungsansprüchen der Beklagten im einzelnen:
1. Nässebildung an der Decke des Frisiersalons
Zwischen den Parteien ist im Berufungsrechtszug unstreitig, daß es zumindest seit Februar 1997 immer wieder zu Nässebildungen an der Decke im Erdgeschoß des Frisiersalons in dem Umfang gekommen ist, wie sie die Beklagte in den hierzu vorgelegten Fotos dokumentiert hat. Die Kläger wenden insoweit lediglich ein, daß es durch diesen Mangel zu keiner Beeinträchtigung des Betriebs der Beklagten gekommen sei. Dies hat die Beklagte nicht in Abrede gestellt. Sie wendet jedoch zu Recht ein, daß es durch die Nässeerscheinungen optische Beeinträchtigungen gegeben hat, die insoweit die vom Landgericht festgestellte Minderung des Mietzinses rechtfertigen. In hervortretenden Feuchtigkeitsschäden liegt regelmäßig ein Fehler der Mietsache im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II. Rdn. 516; Bub/ Treier; Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. B Rdn. 1339 jeweils m. w. N.).
Die vom Landgericht festgestellte Minderungsquote von 10 % des auf den Frisiersalon entfallenden Mietzinses ist nicht zu beanstanden. Die Höhe der Minderungsquote hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere von der Schwere des Mangels und dem Grad und der Dauer der Tauglichkeitsbeeinträchtigung. Bei Gewerberäumen kommt es primär auf den Grad der Beeinträchtigung des Betriebs an (OLG Düsseldorf BB 1989, 1934). Dabei können jedoch je nach Art des Betriebes aufgrund des mit ihnen verbundenen Eindrucks auf den Kunden auch insoweit rein optische Beeinträchtigungen einen Mangel darstellen (a. a. O.; OLG Celle WuM 1995, 584). Vorliegend ist weder ersichtlich noch vorge...
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