Verfahrensgang
LG Magdeburg (Aktenzeichen 10 O 1171/10) |
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Magdeburg, Gesch.-Nr.: 10 O 1171/10 *287*, abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 19.462,23 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 12.836,79 EUR ab dem 07. November 2009 und auf weitere 6.625,44 EUR ab dem 07. Dezember 2009 zu zahlen, sowie an den Kläger weitere 523,48 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 25. September 2010 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Und beschlossen:
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 19.462,23 EUR festgesetzt.
Gründe
I.
Der Kläger verlangt von der Beklagten rückständige Miete.
Die Beklagte schloss mit der E. GmbH & Co. KG am 26. Januar 2002 einen Gewerbemietvertrag zum Betriebe eines Sonderpostenmarktes. Danach war der Vermieter verpflichtet, jeweils am 31. Mai eines jeden Folgejahres die Jahresabrechnung über die Nebenkosten vorzulegen. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die Anlage K 6, Bl. 29 d.A. Bezug genommen. Zuletzt betrug der monatliche Mietzins insgesamt 12.836,79 EUR. Mit Schreiben vom 29. November 2006 hatte die E.
GmbH & Co. KG der Beklagten eine Dauermietrechnung übermittelt, wonach die Beklagte die Nebenkostenvorauszahlungen in monatlicher Höhe von 1.400,00 EUR ab dem 01. Januar 2007 zahlen sollte (B 3, Bl. 58 d.A.). Aus der später erstellten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 ergab sich unter Berücksichtigung der gezahlten Vorauszahlungen ein Guthaben zugunsten der Beklagten in Höhe von 6.069,67 EUR. Mit Schreiben vom 12. September 2008 forderte die Beklagte auf Grund dieses Abrechnungsergebnisses die Vermieterin auf, die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu senken. Da keine Reaktion erfolgte, zahlte die Beklagte für den Zeitraum Januar 2008 bis Oktober 2009 weiterhin 1.400,00 EUR zuzüglich 19% Mehrwertsteuer. In der Folgezeit wurde der Kläger Gesamtrechtsnachfolger der E. GmbH & Co. KG. Er übertrug das streitgegenständliche Gewerbegrundstück zum Jahresende 2009 an die I.
mbH & Co. KG. Ausweislich der notariellen Urkunde vom 25. November 2009 (K 4, Bl. 10 d.A.) sollte der wirtschaftliche Übergang mit der vollständigen Hinterlegung des Restkaufpreises erfolgen. Diese war am 16. Dezember 2009 vorgenommen worden. Ausweislich des Grundbuchauszuges wurde die Erwerberin, die I.
mbH & Co. KG, am 26. März 2010 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Die Beklagte hat die Mieten für die Monate November und Dezember 2009 nicht gezahlt. Der Kläger macht daher gegen die Beklagte Mietrückstände bis zum 16. Dezember 2009 in Höhe von insgesamt 19.462,23 EUR geltend (12.836,79 EUR für November; 12.836,79 EUR : 31 = 414,09 EUR x 16 = 6.625,44 EUR für Dezember). Mit Schreiben vom 04. März 2010 forderte die Beklagte den Kläger auf, die noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 vorzulegen. Zudem hat sie "auf Grund der zu erwartenden Erstattungen aus diesen Zeiträumen" die vorläufige Aufrechnung mit den Mietforderungen erklärt. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf die Anlage B 9, Bl. 67 d.A. Bezug genommen. Mit Schreiben vom 15. Juli 2010 und vom 12. August 2010 (K 8) forderte die Beklagte den Kläger erneut zur Vorlage der Betriebskostenabrechnungen 2008/2009 (Bl. 80, 81 d.a.) auf. Mit Datum vom 01. September 2010 erstellte der Kläger die Betriebskostenabrechnung für das streitgegenständliche Objekt für die Jahre 2008 und 2009. Mit Schreiben vom 08. September und 14. September 2010 (Anlage K 9, K 10) stellte die Beklagte Rückfragen wegen der Heizkosten. In der Folgezeit beglich sie die zu ihren Lasten angefallene Nachzahlung für die Zeiträume 2008 und 2009 in Höhe von insgesamt 8.030,21 EUR. Mit Klageerwiderungsschriftsatz vom 12. Oktober 2010 erklärte die Beklagte die Aufrechnung mit dem Rückerstattungsanspruch sämtlicher Vorauszahlungen für die Jahre 2008 und 2009 in der Reihenfolge Mietzins November 2009 und Dezember 2009. Gleichzeitig wiederholte sie die bereits erklärte Aufrechnung gegen die Klageforderung.
Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagte habe gegen den Klageanspruch nicht wirksam aufgerechnet. Die Aufrechnungserklärung vom 04. März 2010 beziehe sich auf zu erwartende Erstattungen. Eine Aufrechnung mit künftigen Forderungen sei unwirksam. Zudem sei die erklärte vorläufige Aufrechnung nicht möglich, denn Aufrechnungserklärungen könnten lediglich unwiderruflich abgegeben werden, auch seien sie bedingungsfeindlich. Weiterhin enthalte die Aufrechnungserklärung vom 04. März 2010 keine Aufrechnung mit einem Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen. Wäre dies der Fall gewesen, hätte dieser bereits beziffert werden können. Auch seien die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen in der Abrechnung in Höhe von 19.992,00 EUR zugunsten der Beklagten an...