OLG Naumburg Urteil vom 23.06.1997 - 1 U 151/97

Verfahrensgang

LG Halle (Saale) (Urteil vom 12.12.1996; Aktenzeichen 4 O 484/96)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 12. Dezember 1996 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Halle (4 O 484/96) abgeändert.

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger weitere 20.010 DM nebst 7,5 % Zinsen

aus 3.335,00 DM seit dem 5.12.1996,

aus weiteren 3.335,00 DM seit dem 8.1.1997,

aus weiteren 3.335,00 DM seit dem 6.2.1997,

aus weiteren 3.335,00 DM seit dem 6.3.1997,

aus weiteren 3.335,00 DM seit dem 4.4.1997,

aus weiteren 3.335,00 DM seit dem 7.5.1997 zu zahlen.

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger weitere 3,25 % Zinsen aus 3.335,00 DM seit dem 7.10.1996 und aus weiteren 3.335,00 DM seit dem 6.11.1996 zu zahlen.

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger am 3 Werktag eines Monats 2.900 DM zuzüglich der jeweiligen gesetzlichen Mehrwertsteuer zu zahlen, erstmals am 4.Juni 1997, letztmals im Februar 2001.

Die weitergehende Klage bleibt abgewiesen; die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 30.000 DM abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Beschwer der Beklagten übersteigt 60.000 DM. Die Beschwer des Klägers übersteigt 60.000 DM nicht.

Streitwert: bis zu 190.000 DM.

Tatbestand

Mit Vertrag vom 14.2.1996 mieteten die Beklagten, die ein Bauplanungs- und Projektierungsbüro betreiben, vom Kläger Büroräume in H., U. straße 46 (GA I 6 ff), für den Zeitraum 1.3.1996 bis 28.2.2001 an. Der Mietzins – zahlbar monatlich im voraus bis zum 3. Werktag eines Monats – beträgt 2.900 DM ohne Nebenkosten zuzüglich Mehrwertsteuer, insgesamt also 3.335,00 DM. Gemäß § 3 Ziff.6 des Vertrages ist eine Kaution von 6.670 DM zu leisten. § 4 des Vertrages lautet:

1. „Die Aufrechnung gegen Mietzins mit Gegenforderungen der Mieter sowie die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes ist nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen aus diesem Vertrag möglich. Eine Aufrechnung sowie die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes sind nur zulässig, wenn die Mieter ihre diesbezügliche Absicht einen Monat vorher schriftlich ankündigen und sich mit Mietzahlungen nicht im Rückstand befinden.
2. Der Vermieter ist zur ausserordentlichen und fristlosen Kündigung berechtigt, wenn die Mieter mit der Zahlung einer Mietzinsrate ganz oder teilweise länger als zwei Monate im Rückstand sind.
3. Das Recht der Mieter zur Mietzinsminderung ist ausgeschlossen.”

Mit Schreiben vom 14.5.1996 und vom 9.7.1996 (GA I 69 ff) rügten die Beklagten verschiedene Mängel. Mitte August 1996 hatten die Beklagten die Kaution und den Mietzins für August 1996 nicht gezahlt. Am 15.8.1996 erhob der Kläger Klage wegen der Kaution, des Mietzinses für August 1996 sowie des zukünftig zu zahlenden Mietzinses. Noch vor Zustellung der Klage, am 20.8.1996, zahlten die Beklagten den Mietzins für August 1996; insoweit haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt (GA I 81). Der Kläger hat schließlich – neben der Kaution und dem künftig zu zahlenden Mietzins – den Mietzins für Oktober und November 1996 geltend gemacht und beantragt,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 6.770,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1.3.1996, 4 % Zinsen aus 3.335,00 DM für die Zeit vom 3.8.1996 bis 20.8.1996, 3.335,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 3.10.1996, 3.335,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 3.11.1996 zu zahlen;
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 2.900,00 DM zzgl. Mehrwertsteuer jeweils am 3. Werktag eines Monats – erstmals am 3.12.1996 – nebst 4 % Zinsen seit dem ihm folgenden Werktag zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben behauptet, die Büroräume seien mangelhaft. Die im Erdgeschoß befindliche Fleischerei werde über das Treppenhaus beliefert, das zu den Mieträumen führe. Mehrmals täglich stünden offene Fleischwannen mit blutigem Fleisch im Treppenhaus. Außerdem dringe aus der Fleischerei – die auch warme Mahlzeiten anbiete – ein penetranter, nicht zu ertragender Essensgeruch in die gemieteten Räume. Beides wirke unangenehm auf ihre, der Beklagten, Geschäftspartner. Nach längerem Aufenthalt im Büro nehme die Kleidung den Essensgeruch an, was bei auswärtigen Besprechungen ebenfalls keinen guten Eindruck auf potentielle Investoren mache. Darüber hinaus gebe es bauliche Mängel. Stromleitungen hingen lose unter der Decke. Es gebe keine Treppenhausbeleuchtung. Die Schließanlage funktioniere nicht. Die Fußleisten lösten sich an mehreren Stellen. Die Wendeltreppe vom 2. Obergeschoß zum Dachgeschoß sei nur unter Lebensgefahr zu nutzen, weil sich die Haltemuttern einzelner Stufen gelöst hätten. Nach einem Wasserschaden sei der Teppichboden im Flur aufgequollen, mit Feuchtigkeitsflecken überzogen und ver...