Leitsatz (amtlich)
Die Verweigerung der Auflassung durch den Bauträger ist treuwidrig, wenn er die vertragliche Abwicklung erheblich verzögert hat, nach Aufrechnung des Käufers mit eigenen Forderungen wegen Ersatzvornahme und Mietausfall nur noch ein geringfügiger Restkaufpreis (hier: 2,3 %) verbleibt und der Käufer einen Betrag an den Bauträger ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und ohne Erfüllungswirkung für den Kaufpreis gezahlt hat, der den Restkaufpreis erheblich übersteigt.
Normenkette
BGB §§ 242, 320 Abs. 2; MaBV § 3 Abs. 1 S. 1, Abs. 2
Verfahrensgang
LG Regensburg (Aktenzeichen 4 O 74/17 (3)) |
Tenor
Der Senat beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Regensburg vom 03.12.2021, Az. 4 O 74/17 (3), gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil er einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.
Gründe
Die Berufung der Beklagten hat keine Aussicht auf Erfolg. Das Landgericht hat zutreffend der auf Auflassung gerichteten Klage der Klägerin stattgegeben.
1. Am 17.10.2014 schlossen die Parteien den als Anlage K1 vorgelegten Bauträgervertrag, mit dem sie u.a. Folgendes vereinbart haben:
§ 13 Nr. 3: "Der Verkäufer ist zur Auflassung verpflichtet und der Notar soll nach Glaubhaftmachung den Eigentumswechsel veranlassen, wenn erfolgt sind:
die Zahlung des geschuldeten Kaufpreises, alle Kosten und Steuern
die Rückgabe etwaig ausgereichter Bürgschaften
die Abnahme des Kaufobjekts nach Bezugsfertigkeit und
die Eintragung der Dienstbarkeiten im Grundbuch."
§ 8 Nr. 1: "Die Parteien verpflichten sich gegenseitig zur Abnahme nach bezugsfertiger Herstellung der kaufgegenständlichen Wohnung und/oder nach Nutzungsfertigstellung des Tiefgaragenstellplatzes; diese Verpflichtung umfasst auch das Gemeinschaftseigentum (vgl. dazu Absatz (4)) des betroffenen Abschnitts, soweit es ausschließlich im Bereich des Sondereigentums oder Sondernutzungsrecht des Käufers liegt. Die Herstellung der Außenanlagen mit Ausnahme der Zugangswege ist nicht Voraussetzung für die Erklärung der Bezugsfertigkeit. Zugänge müssen erstellt sein."
§ 9 Nr. 1 "... Der Verkäufer ist zur Übergabe und Bezugsfreigabe nach Beseitigung der im Abnahmeprotokoll aufgeführten Mängel und Zug um Zug gegen Zahlung des geschuldeten Kaufpreises verpflichtet."
§ 7 Nr. 4: "... Der Käufer kann Abweichungen von der hier vereinbarten Bauausführung (Sonderwünsche) mit den am Bau beschäftigten Unternehmern, Dritten oder dem Verkäufer nur mit schriftlicher Zustimmung des Verkäufers vereinbaren, soweit nicht Beurkundung erforderlich ist..."
Nr. 5: "Das Bauvorhaben wird zügig durchgeführt. Der Verkäufer stellt dem Käufer die Bezugsfertigkeit der verkauften Wohnung unverbindlich zum 30.09.2015 in Aussicht und verpflichtet sich, die Bezugsfertigkeit verbindlich bis zum 31.01.2016 sowie die Tiefgarage und die Außenanlagen bis zum 29.02.2016 herzustellen. Für eine Überschreitung des verbindlichen Termins haftet der Verkäufer nicht, wenn diese durch Sonderwünsche oder wegen verzögerter Auswahl angebotener Alternativen durch den Käufer verursacht oder unverschuldet ist."
§ 5 Nr. 1: "Auf den Kaufpreis sind Abschlagszahlungen nach Baufortschritt ("Raten") zu erbringen, wobei der Kaufpreis für den Tiefgaragenstellplatz gesondert fällig wird..."
Nr. 3: "Liegen die allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen gemäß Abs. (1) vor oder ist Abs. (2) erfüllt, so sind die Kaufpreisraten für die Wohnung innerhalb von 14 Tagen zur Zahlung fällig, nachdem der Verkäufer hierzu unter Vorlage einer Bestätigung des verantwortlichen Bauleiters über den Baufortschritt des Hauses B - für deren Richtigkeit der Bauleiter dem Käufer und der den Kaufpreis finanzierenden Bank gegenüber haftet - schriftlich aufgefordert hat.
Die Höhe der vom Käufer zu zahlenden Raten legt der Verkäufer nach seinem freien Ermessen entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf fest, wobei er diese jedoch nur aus den nachgenannten Vom-Hundert-Sätzen zusammensetzen und höchstens 7 Raten anfordern darf:
a) 25,0 % nach Beginn der Erdarbeiten,
b) 28,0 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
c) 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
d) 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
e) 2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
f) 2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
g) 7,0 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
h) 4,2 % für den Innenputz, ausgenommen bei Putzarbeiten,
i) 2,1 % für den Estrich,
j) 2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
k) 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
l) 2,1 % für die Fassadenarbeiten,
m) 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung des gesamten Bauvorhabens.
Liegen die allgemeinen Fälligkeitsvor...