Leitsatz (amtlich)
1. Der Vermieter von Gewerberäumen ist auch bei Fehlen einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag verpflichtet, eine Barkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen.
2. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, so kann der Mieter an der noch zu bezahlenden Restkaution ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.
Normenkette
BGB §§ 273, 535, 578
Verfahrensgang
LG Nürnberg-Fürth (Urteil vom 18.10.2005; Aktenzeichen 7 O 8214/04) |
Tenor
I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Schlussurteil des LG Nürnberg-Fürth vom 18.10.2005 abgeändert.
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.203,41 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus
613,55 EUR seit dem 5.3.2001,
aus weiteren 513,55 EUR seit dem 5.4.2001,
aus weiteren 492,20 EUR seit dem 5.5.2001,
aus weiteren 492,20 EUR seit dem 6.5.2001,
aus weiteren 492,20 EUR seit dem 4.7.2001,
sowie aus weiteren 492,20 EUR seit dem 4.8.2001
zu bezahlen Zug um Zug gegen Nachweis, dass die bereits auf die Kaution bezahlten Teilbeträge von 2.488,35 EUR und 1.000,21 EUR getrennt vom sonstigen Vermögen des Klägers zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt sind und der zu zahlende Betrag in gleicher Weise angelegt wird.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
II. Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.
III. Von den Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger 75 %, die Beklagte trägt 25 %.
Von den Kosten des Verfahrens erster Instanz trägt der Kläger 91 %, die Beklagte trägt 9 %.
IV. Das urteil ist vorläufig vollstreckbar.
V. Die Revision wird nicht zugelassen.
Beschluss:
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 17.315,79 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Von der Darstellung des Sachverhalts wird nach § 313a Abs. 1 S. 1, § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das Urteil nicht zulässig ist (§ 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO).
II. Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg. Sie führt dazu, dass die Beklagte zur Zahlung von 5.203,41 Suro zu verurteilen ist und dem Kläger ein Zurückbehaltungsrecht entgegenhalten kann.
1. Dem Kläger stehen für den Zeitraum Oktober 2000 bis einschließlich Juli 2004 keine Ansprüche auf Zahlung rückständiger (Netto)Mieten gegen die Beklagte zu.
a) Maßgebend für die Höhe der Miete ist zunächst § 3 des Mietvertrages vom 11.10.2000. Danach beträgt die Nettomiete 7.000 DM monatlich. Daran hat die Vereinbarung unter § 24 des Mietvertrages für die Zeit ab 1.3.2001 nichts geändert. § 24 des Mietvertrages gestattete der Beklagten, zunächst weniger als die vereinbarte Bruttomiete zu bezahlen (7.700 DM anstatt 8.500 DM); im Gegenzug verpflichtete die Beklagte sich, ab 1.3.2001 mehr als die vereinbarte Bruttomiete zu zahlen (nämlich 9.700 DM), "solange bis die Mieten Oktober 2000 bis Februar 2001 voll sind und dann die Kaution voll erbracht ist". Mit dieser Regelung wurde also nicht die Höhe der vereinbarten Miete geändert, sondern der Beklagten ermöglicht, zunächst die bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände zu tilgen und sodann die Kaution gleichsam ratenweise zu erbringen. Die Regelung ergäbe keinen Sinn, wenn ab 1.3.2001 die Nettomiete angehoben werden sollte; denn betrüge die Bruttomiete ab 1.3.2001 9.700 DM, so wäre eine Rückführung offener Mieten und eine ratenweise Begleichung der Kaution nicht möglich.
b) Ab 1.5.2001 haben sich die Parteien auf eine Bruttomiete von 5.700 DM geeinigt. Unstreitig ist ab diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis nicht mehr über die vollen ursprünglich angemieteten Flächen im ersten Obergeschoss und im Erdgeschoss des Gebäudes fortgesetzt worden, sondern die Teilmietfläche im Erdgeschoss weitgehend entfallen. Die Beklagte behauptet eine Vereinbarung mit dem Kläger, wonach im Hinblick auf die Kündigung der Teilmietfläche im Erdgeschoss die Bruttomiete ab 1.5.2001 nur noch 5.700 DM betragen soll. Diese Darstellung hält der Senat in Übereinstimmung mit der Beweiswürdigung des LG für erwiesen; er folgt allerdings dem LG nicht, soweit dieses davon ausgeht, dass die Reduzierung des Mietzinses erst ab September 2001 wirksam geworden ist.
Entscheidendes Indiz ist dabei das Schreiben des Klägers an die Beklagte vom 9.9.2001 (Anlage B 3). in diesem Schreiben erklärt der Kläger nach Mitteilung des Nachzahlungsbetrages, der sich aus den Nebenkostenabrechnungen für das letzte Quartal des Jahres 2000 sowie für die erste Hälfte des Jahres 2001 ergibt:
"Die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen werden angepasst. Die neue Vorauszahlung beträgt: 1.000 DM, (bisher 700 DM). Demnach beträgt die neue Miete (inkl. Nebenkostenvorauszahlung) 6.000 DM."
Aus dieser Erklärung ergibt sich, dass die bisherige Bruttomiete bei 5.700 DM gelegen hat und dass davon 700 DM auf die Nebenkostenvorauszahlung entfielen sowie dass die künftige Nettomiete 5.000 DM (nämlich 6.000 DM Bruttomiete abzgl. 1.000 DM Nebenkostenvorauszahlung} beträgt. Der Inhalt des Schreibens deckt sich daher mit dem Sachvortrag der Beklagten. Er stimmt auch mit den von der Beklagte...