OLG Oldenburg (Oldenburg) Beschluss vom 27.06.2013 - 12 W 170/13

Leitsatz (amtlich)

Zur Benennung des Geschäftswertes bei Übernahme einer Bauverpflichtung im Grundstückskaufvertrag.(Rz. 3)

Normenkette

KostO § 20 Abs. 1

Verfahrensgang

AG Osnabrück (Beschluss vom 22.04.2013; Aktenzeichen SK 6921-131)

Tenor

Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1. vom 25.4.2013 wird der Beschluss des Rechtspflegers des AG Osnabrück vom 22.4.2013 aufgehoben.

Der Geschäftswert in der Grundbuchsache AG Osnabrück, Az. SK 6921-131, wird festgesetzt auf

• 197.730 EUR für die Eintragung eines Eigentümers,
• 65.910 EUR für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (Wiederkaufsrecht),
• 65.910 EUR für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (Vorkaufsrecht).

Das Verfahren ist gebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Beschwerdewert wird auf 166 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 2. und 3. erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 7.12.2011 von der Stadt Osnabrück ein Baugrundstück zum Preis von 131.820 EUR. Der Vertrag enthielt unter § 8 eine umfassende Bauverpflichtung für die Erwerber und unter § 9 zugunsten der Verkäuferin ein Wiederkaufsrecht für den Fall der Nichteinhaltung der Bauverpflichtung sowie ein Vorkaufsrecht für den Fall der Weiterveräußerung des (unbebauten) Grundstücks. Wiederkaufsrecht und Vorkaufsrecht waren jeweils durch Auflassungsvormerkungen gesichert, deren Eintragung in § 11 des Kaufvertrages bewilligt und beantragt wurde. Die Eintragungen der Eigentumsumschreibung und der Vormerkungen im Grundbuch wurden den Beteiligten zu 2. und 3. gemäß Kostenrechnung vom 18.8.2012 auf der Grundlage eines Geschäftswertes von jeweils 200.000 EUR in Rechnung gestellt, wobei in einem Zusatz darauf hingewiesen wurde, dass sich der Gegenstandswert aufgrund der Bauverpflichtung um 50 % erhöht. Gegen diese Erhöhung wandten sich die Beteiligten zu 2. und 3. mit ihrer Erinnerung vom 5.9.2012. Der Rechtspfleger des AG hat daraufhin durch Beschluss vom 22.4.2013 den Geschäftswert für alle Eintragungen auf 131.820 EUR herabgesetzt. Gegen diesen Beschluss wendet sich der Beteiligte zu 1. mit seiner (zugelassenen) Beschwerde vom 25.4.2013.

II. Die nach § 31 Abs. 3 KostO zulässige Beschwerde ist teilweise begründet und führt zur Neufestsetzung der Geschäftswerte. Das AG hat den Wert für die Eintragung des Eigentümers zu Unrecht auf den vereinbarten Grundstückskaufpreis herabgesetzt. Die Geschäftswerte für die Auflassungsvormerkungen waren ebenfalls neu festzusetzen.

Entgegen der Ansicht des AG richtet sich die Bemessung des Geschäftswertes für die auf der Grundlage eines Grundstückskaufvertrages vorgenommene Eintragung eines Eigentümers entsprechend dem Wortlaut der Vorschrift regelmäßig nach § 20 Abs. 1 KostO, also nach dem von den Parteien vereinbarten Kaufpreis (vgl. Rohs/Wedewer, KostO (Stand: Dez. 2012), § 20 Rz. 2 und § 60 Rz. 21a m.w.N.; BayObLG JurBüro 1999, 376; Rpfleger 1996, 378). Die Vorschrift findet sowohl bei der Beurkundung von Kaufverträgen als auch bei der Eintragung darauf beruhender Rechtsänderungen im Grundbuch Anwendung (vgl. Hartmann, Kostengesetzte, 42. Aufl., § 20 KostO Rz. 1 m.w.N.; BayObLG, a.a.O.; JurBüro 1994, 623). Wird im Rahmen eines Kaufvertrages - wie hier - zugleich eine Bauverpflichtung des Käufers begründet, so handelt es sich hierbei um eine vom Käufer übernommene Leistung i.S.v. § 20 Abs. 1 Satz 1, 2. Hs KostO, deren Wert nach § 30 Abs. 1 KostO zu bestimmen und (in der Kostenrechnung) dem Kaufpreis hinzuzurechnen ist. Entgegen der Auffassung des AG stellt die gegenüber einer Gemeinde als Verkäuferin eingegangene Bauverpflichtung nämlich einen (werterhöhenden) wirtschaftlichen Wert dar, unabhängig davon, ob die Gemeinde insoweit wirtschaftliche oder nur ideelle Interessen verfolgt (vgl. BGH NJW 2006, 1136/1137). Die Übernahme der Verpflichtung ist dabei eine vermögensrechtliche Angelegenheit, deren Wert gem. § 30 Abs. 1 KostO nach freiem Ermessen zu bestimmen ist (vgl. BGH, a.a.O.) und sich im Zweifel an dem Interesse des Verkäufers an der Einhaltung der vereinbarten Baupflicht orientiert. Dieses Interesse ist, wenn nicht besondere Umstände für die Annahme eines anderen Wertes sprechen, auch in dem hier vorliegenden Fall der Bauverpflichtung für ein privates Wohnhaus, mit der Hälfte des Grundstückskaufpreises zu veranschlagen (vgl. OLG Oldenburg, Nds. Rpfleger 1997, 137/138; 1996, 37; BayObLG, MittBayNot 1993, 226; Hartmann, a.a.O., § 30 KostO Rz. 22). Bei der Bemessung des Geschäftswertes für die Eintragung der Beteiligten zu 2. und 3. als Eigentümer im Grundbuch ist daher gem. § 20 Abs. 1 KostO dem vereinbarten Kaufpreis der hälftige Kaufpreis als Wert der übernommenen Bauverpflichtung hinzuzurechnen, so dass sich ein Geschäftswert von 197.730 EUR ergibt.

Etwas anderes gilt jedoch für die Wertbemessung bei den hier zugunsten der Verkäuferin eingetragenen Auflassungsvormerkungen für das Wiederkaufsrecht und das Vorkaufsrecht. Nach § 9 Abs. 1 und 2 des notariellen Kaufvertrages steht der Stadt Osnabrück als Verkäuferin ein Wiederkaufsrecht na...