Entscheidungsstichwort (Thema)
Lasten. Kosten. Haftung. Darlehen. Zwangsversteigerung. Ersteigerung. Erwerb. Ersteigerer
Leitsatz (amtlich)
Der Ersteher von Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung haftet nicht für solche Lasten oder Kosten, die bereits vor der Erteilung des Zuschlages begründet worden sind.
Normenkette
BGB § 607; WEG §§ 20, 10; ZVG § 56
Gründe
Einzige in Betracht kommende Anspruchsgrundlage ist der zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Klägerin am 23.01.1987 geschlossene Darlehensvertrag (§ 607 BGB). Ausweislich der Vertragsurkunde war das Darlehen bis zum 31.12.1989 befristet, so daß es nunmehr zur Rückzahlung fällig ist. Die Auszahlung des Darlehensbetrages an die Wohnungseigentümergemeinschaft wird, wie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 26.03.1992 klargestellt worden ist, nicht mehr bestritten.
Zum Zeitpunkt der Vereinbarung des Darlehensvertrages waren die Beklagten zu 2. und 3. noch nicht Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Darlehensvertrag wurde am 23.01.1987 unterschrieben. Die Ermächtigung zur Begründung der Darlehensverbindlichkeit wurde dem Verwalter – die wirksame Bevollmächtigung insoweit unterstellt – bereits am 28.08.1985 erteilt. Erstmals am 06.09.1987 und somit sogar noch nach der Auszahlung des Darlehensbetrages wurde die Beklagte zu 3. durch Erteilung des Zuschlages Eigentümerin einer der in dem Objekt befindlichen Wohnungen. Weitere zwei Wohnungen habe die Beklagte zu 2. im weiteren Verlauf von der Beklagten zu 3. käuflich erworben.
Als Ersteherin von Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung haftet die Beklagte zu 3. nicht für solche Lasten oder Kosten, die bereits vor der Erteilung des Zuschlages begründet worden sind. Die durch die Aufnahme eines Darlehens der Gemeinschaft begründeten Zahlungsverpflichtungen stellen eine Verwaltungsschuld dar, für die die Wohnungseigentümer grundsätzlich als Gesamtschuldner haften (Weitnauer, WEG, 7. Aufl. Rn. 2 a vor § 20). Das gilt im vorliegenden Fall insbesondere unter Berücksichtigung des Umstandes, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft die Haftung durch Mehrheitsbeschluß begründet hat, was nach § 10 Abs. 4 WEG Außenwirkung begründet und weil darüber hinaus ausweislich des Darlehensvertrages ausdrücklich die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer vereinbart worden ist. Dabei kann dahingestellt bleiben, wie der genannte Beschluß der Eigentümergemeinschaft vom 28.08.1985 und die Begründung gesamtschuldnerischer Haftung im Vertrag vom 23.01.1987 auszulegen ist. Insbesondere kann auch offenbleiben, ob hiermit jeweils auch diejenigen Wohnungseigentümer verpflichtet werden sollten, die ihre Sonderumlage erbracht hatten. Der Ersteher von Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung haftet nämlich nicht schon kraft Gesetzes für Rückstände des früheren Eigentümers. Soweit es um die Haftung für die mit dem gemeinschaftlichen Eigentum verbundenen Lasten geht, folgt das bereits aus § 56 Abs. 1 S. 2 ZVG i.V.m. § 103 BGB. Danach trägt der Ersteher die Lasten erst von der Erteilung des Zuschlages an. Für vor dem Zuschlag entstandene Verpflichtungen haftet er nicht, wie der Bundesgerichtshof in einem Beschluß vom 27.06.1985 (JZ 86, 191) entschieden hat. Zur Begründung hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, daß die vor dem Zuschlag für die Verwaltung angefallenen Kosten ohne Mitwirkung des Erstehers zustande gekommen seien. Er habe sie weder dem Grunde noch der Höhe nach beeinflußen können. Dementsprechend hafte auch nicht er, sondern sein Rechtsvorgänger Dritten gegenüber weiterhin als Gesamtschuldner für die in der Vergangenheit im Namen der Wohnungseigentümer begründeten Verwaltungsschulden (vgl. auch BGH 78, 166, 175).
Diese Entscheidung hat, soweit in ihr die Feststellung getroffen worden ist, daß der Wohnungseigentümer nicht kraft Gesetzes für Hausgeldrückstände des früheren Eigentümers haftet, allgemein Anerkennung gefunden (vgl. Anm. Weitnauer, JZ 86, 193 m.w.N.). In Literatur und Rechtsprechung war auch nach dieser Entscheidung lediglich noch umstritten, was unter einem Rückstand des früheren Eigentümers zu verstehen war. Der Bundesgerichtshof faßte hierunter auch Kosten und Lasten aus Jahresabrechnungen, die sich auf Zeiträume vor Erteilung des Zuschlages bezogen. Er differenzierte dabei nicht danach, ob die Jahresabrechnung vor oder nach Erteilung des Zuschlages erstellt und von der Wohnungseigentümerversammlung gebilligt worden ist (BGH a.a.0.).
Nach dieser, in der Literatur insoweit kritisierten Auffassung, entfiel eine Haftung der Beklagten zu 3. im vorliegenden Fall schon deshalb, weil die Darlehensverbindlichkeit zwar erst nach der Zuschlagserteilung, nämlich am 01.01.1990, fällig geworden ist, jedoch bereits vor Erteilung des Zuschlages begründet wurde. Obwohl diese Entscheidung in der Literatur teilweise auf Kritik stieß, wurde sie in einem weiteren Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 22.01.1987 ausdrücklich bestätigt (BGHZ 99, 358). Hierin hat der Bundesgerichtshof ausgeführt,...