Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Kein Vorrang von Nutzungsangaben in einem Aufteilungsplan gegenüber Teilungserklärung bzw. Teilungsvertrag
Leitsatz (amtlich)
1. Nutzungsangaben, im Aufteilungsplan haben, keinen Vorrang gegenüber solchen im Teilungsvertrag. Die umfassende Nutzungsmöglichkeit entfällt nur, soweit eine widerspruchsfreie Einschränkung vorliegt.
2. Unterlassungsansprüche aus Erwerbsverträgen können im Verfahren nach § 43 WEG nicht geltend gemacht werden.
Normenkette
Verfahrensgang
LG Heilbronn (Urteil vom 21.06.1988; Aktenzeichen 10 T 149/88 I) |
AG Heilbronn (Urteil vom 24.03.1988; Aktenzeichen GR 460/87) |
Tenor
1. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluß des Landgerichts Heilbronn vom 21.06.1988
aufgehoben.
2. Auf die Erstbeschwerde des Antragsgegners zu 1) wird der Beschluß des Amtsgerichts Heilbronn vom 24.03.1988
abgeändert:
Die Anträge der Antragsteiler werden zurückgewiesen, soweit sie sich gegen den Antragsgegner zu 1) richten.
3. Im übrigen wird die Sache zur anderweiten Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses hat auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu befinden.
Gründe
Die Antragsteller haben beantragt,
den Antragsgegnern die Nutzung der in ihrem Teileigentum stehenden Räume als Gaststätte bzw. als Billardsalon zu untersagen,
hilfsweise,
- sie zur Zahlung einer angemessenen monatlichen Entschädigung zu verpflichten.
Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 24.03.1988 (Bl. d. A.) dem Unterlassungsanspruch stattgegeben. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner wurde vom Landgericht mit Beschluß vom 21.06.1988 (Bl.) zurückgewiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf diese Entscheidungen Bezug genommen.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig und begründet (§§ 43, 45 WEG, 27 FGG, 550 ff ZPO).
Die fraglichen Räume sind im Grundbuch (Bl.ff) und im Aufteilungsvertrag nach § 3 WEG (Bl., ff) als „Gewerberäume” bezeichnet, im Aufteilungsplan (Bl. f) teils als Laden, teils als Büro. Die Vorinstanzen haben angenommen, daß die Bezeichnung im Aufteilungsplan als Nutzungsvereinbarung zu verstehen sei und deshalb die von den Antragsgegnern praktizierte Nutzung ausschließe.
Diese Auslegung ist nicht nur auf Rechtsfehler nachzuprüfen, sondern in vollem Umfang, da der Teilungsvertrag und der Aufteilungsplan durch Bezugnahme Inhalt des Grundbuchs geworden sind. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie diese sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen oder in Bezug Genommenen ergibt (BGHZ 37, 147; 59, 205, 208; abweichend KG MDR 1989, 263, das in die Auslegung Umstände einbezieht, die aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind).
Eine derartige Würdigung führt zum Ergebnis, daß die Nutzung nicht auf Läden bzw. Büros beschränkt ist. Es kann (anders als in dem in § 874 BGB geregelten Verhältnis von Grundbuch und Eintragungsbewilligung) nicht als üblich angesehen werden, daß die im Aufteilungsvertrag nach § 3 WEG oder in der Teilungserklärung nach § 8 WEG formulierte Zweckbestimmung erst durch die Angabe in dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan ihre Konkretisierung erfährt. Der Aufteilungsplan hat gegenüber dem Teilungsvertrag keinen Vorrang (Senatsbeschluß OLGZ 1981, 160). Widersprechen sich die Angaben, so darf sich der unbefangene Betrachter nicht darauf verlassen, daß von den verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten nur die am engsten begrenzte zulässig sei. Er muß vielmehr davon ausgehen, daß die kraft Gesetzes umfassende Nutzungsmöglichkeit eines Teileigentums nur bei einer eindeutig ausgewiesenen Einschränkung entfällt.
Der Senat teilt damit im Ergebnis die Meinung des BayObLG (WuM 1985, 238), während gegen die Begründung Bedenken bestehen, soweit in ihr darauf abgestellt wird, daß der eigentliche Ort einer Vereinbarung die Gemeinschaftsordnung sei (so auch BayObLGZ 1988, 238); derartige spezielle Kenntnisse können von dem unbefangenen Betrachter des Grundbuchs nicht erwartet werden.
Der Senat hatte die Sache mit Beschluß vom 03.05.1989 (8 W 369/88, Die Justiz 1989, 327) gem. § 28 FGG dem BGH vorgelegt. Dieser hat sie zur Entscheidung in eigener Zuständigkeit zurückgegeben (Beschluß vom 21.09.1989 – V ZB 11/89) und dazu ausgeführt, daß sich eine Abweichung vom Beschluß des OLG Zweibrücken vom 28.01.1987 (3 W 14 und 15/87) nicht ergebe, weil jenes nach dem von ihm zu entscheidenden Sachverhalt es allein mit einer Bezugnahme auf die Bezeichnung im Aufteilungsplan zu tun gehabt habe, während es im vorliegenden Fall um die Frage gehe, auf welche Bezeichnung es ankomme, wenn bei der Eintragung im Grundbuch auf den Aufteilungsvertrag und den Aufteilungsplan Bezug genommen worden ist und die Gebrauchsbezeichnungen in beiden Unterlagen divergieren.
Die Antragsteller können sich auch nicht mit Erfolg auf § 14 WEG berufen. Denn wenn eine Nutzung in der genannten Weise zulässig ist, müssen die damit notwendig verbundenen Belästigungen hingenommen werden. Die Miteigentümer ...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen