OLG Stuttgart Urteil vom 06.02.2002 - 3 U 157/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Maklerlohn

Verfahrensgang

LG Stuttgart (Urteil vom 13.06.2001; Aktenzeichen 10 O 324/00)

Tenor

I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 13.06.2001 (10 O 324/00) abgeändert:

1. Die Beklagten Ziff. 2 und 3 werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 8.006,83 Euro nebst 5 % über dem Basiszinssatz hieraus ab dem 06.10.2000, höchstens jedoch 10 %, zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Klage gegen die Beklagte Ziff. 1 wird abgewiesen.

II. Die weitergehende Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

III. Von den Gerichtskosten und außergerichtlichen Kosten der Klägerin beider Rechtszüge tragen die Beklagten 2 und 3 60 % als Gesamtschuldner. 40 % der Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Beklagten Ziff. 1 beider Rechtszüge trägt die Klägerin. Die Beklagten Ziff. 2 und 3 tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Berufungsstreitwert:

13.344,72 Euro.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestands wird gem. § 543 ZPO a.F. abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung der Klägerin hat teilweise Erfolg. Sie führt zur antragsgemäßen Verurteilung der Beklagten Ziff. 2 und 3, damit zur Verurteilung zur Zahlung des geforderten Maklerlohns. Die Berufung gegen die Beklagte Ziff. 1 ist dagegen zurückzuweisen.

1.

Die Klägerin kann gem. §§ 652 ff. BGB von den Beklagten Ziff. 2 und 3 als den Erwerbern des nachgewiesenen Objekts … Weinstadt-Endersbach die Zahlung der verlangten Maklercourtage von 15.660,00 DM verlangen, weil ein Kaufvertrag im September 2000 aufgrund der unstreitigen Maklerleistung der Klägerin zustande gekommen ist. Die von den Beklagten Ziff. 2 und 3 behauptete Vorkenntnis ist demgegenüber nicht erwiesen.

a) Zurecht hat das Landgericht auch die Beklagten Ziff. 2 und 3 als Partner eines Nachweismaklervertrages angesehen. Wer, wie die Beklagten, Maklerdienste entgegennimmt und dabei weiß oder wissen muß, daß der Makler hierfür von ihm bei Abschluß des gewünschten Vertrags eine Vergütung verlangen wird, bringt hierbei konkludent zum Ausdruck, daß er mit dem Makler einen Maklervertrag schließen will (vgl. OLG Hamburg NJW-RR 1996, 1463; OLG Koblenz, NJW-RR 1997, 693). Die auf den Abschluß eines Maklervertrags zielende Willenserklärung der Klägerin liegt in der Zusendung eines Exposés mit ausdrücklichem Provisionsverlangen, was hier unstreitig der Fall war (vgl. K 2). Zutreffend hat das Landgericht auch die Beklagten Ziff. 2 und 3 als Vertragspartner angesehen. Insoweit wird auf die zutreffende Begründung unter I. 1. der Entscheidungsgründe Bezug genommen.

Unzweifelhaft liegt in der Zusendung des Exposés, welches das zu veräußernde Objekt benennt, zugleich die erforderliche Nachweisleistung der Klägerin gegenüber den Beklagten Ziff. 2 und 3. Die dem Nachweismakler obliegende Leistung besteht in der Regel in einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muß, wird der Immobilienmakler seinen am Kauf interessierten Kunden im allgemeinen nicht nur das konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen, sondern auch den Namen und die Anschrift des möglichen Verkäufers nennen müssen. Die Namhaftmachung des Verkäufers ist jedoch dann entbehrlich, wenn bei Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung des Verkäufers erforderlich sind, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt (vgl. BGH NJW 1987, 1629; OLG Düsseldorf NJW-RR 1999, 350). Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Die Verkäufer bewohnten im Zeitpunkt der Nachweisbemühungen der Klägerin und des Abschlusses des Hauptvertrages das veräußerte Objekt. Bei dieser Sachlage waren die Beklagten, jedenfalls in einer kleinen Gemeinde wie … ohne weitere Nachforschungen in der Lage, sich an den Veräußerer des Objekts zu wenden. Unstreitig ist auch der Hauptvertrag (notarieller Kaufvertrag über das Objekt) in angemessenem zeitlichem Abstand zur Maklerleistung der Klägerin zustande gekommen, nämlich im September 2000.

b) Bei dieser Sachlage, insbesondere angemessenem, d.h. kurzem, zeitlichem Abstand zwischen Maklerleistung und Abschluß des Hauptvertrages gehen Rechtsprechung und Literatur von einer tatsächlichen Vermutung für die Kausalität der erbrachten Maklerleistung im Sinne einer Beweislastumkehr aus. Diese Vermutung zugunsten des Maklers kann der Auftraggeber nur und erst dadurch ausräumen, daß er seinerseits (dartut und) beweist, ihm sei die Gelegenheit schon vor dem Nachweis durch den Makler anderweitig bekannt geworden (vgl. BGH NJW 1971, 1133; NJW 1979, 869; NJW 1999, 1255, 1256; OLG Zweibrücken NJW-RR 1999, 1502, 1503;...