Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Konkludente Abnahme durch rügelose Ingebrauchnahme
Tenor
1. Das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Ulm vom 03.04.1987 wird abgeändert:
- Die Klage wird abgewiesen.
- Auf die Widerklage wird festgestellt, daß die Beklagte nicht verpflichtet ist, die bei einer zusätzlichen Heizungsinstallation in den Wohnungen Nr. 24 und Nr. 25 im Gebäude … in … entstehenden Kosten gegenüber der Klägerin als der Verwalterin für die Eigentümergemeinschaft … in … zuzahlen.
2. Die Kosten beider Instanzen hat die Klägerin zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Streitwert der Berufung:
a) |
Klagantrag: |
26.150,– DM |
b) |
Widerklage: |
8.000,– DM. |
Tatbestand
Die Klägerin ist Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft … in … Sie hat erstinstanzlich von der Beklagten einen Kostenvorschuß zur Beseitigung von Baumängeln verlangt.
Die Beklagte war als Sanierungsträger in … tätig. Es wurde in drei Bauabschnitten gebaut. Der dritte Bauabschnitt, um den es hier geht, setzt sich aus dem Gebäudekomplex … zusammen und umfaßt Wohn- und Gewerbeflächen. Am Parkhaus sind alle drei Abschnitte beteiligt. Die Beklagte hatte die Bauplanung und die Baudurchführung übernommen. Eine förmliche Abnahme der einzelnen Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums fand nicht statt. Die öffentlich-rechtliche Schlußabnahme durch die Stadt … erfolgte am … Die Einheiten wurden nach und nach veräußert und ab … bezogen. Die Firma … an der die Beklagte als Gesellschafterin mit einem Drittel beteiligt war, fungierte bis zum … als Verwalterin. Vom … bis übte dann die Beklagte allein die Verwaltung aus.
Die Klägerin hat mit der Klage zunächst Ansprüche des Erwerbers geltend gemacht, an den die Beklagte mit notariellem Vertrag vom … die Wohnung Nr. 19 mit den dazu gehörenden Miteigentumsteilen veräußert hat. Im Termin vom … hat die Klägerin noch die notariellen Verträge der Erwerber … vom … vom … sowie … (jetzt …) und … vom … eingereicht.
Die Klägerin hat vorgetragen, es hätten sich mehrere Baumängel herausgestellt. In vier Bereichen seien fehlende oder mangelhafte Abdichtungen aufgedeckt worden, die zu Feuchtigkeitsschäden geführt hätten. Erstmals habe der Hausmeister … im Herbst 1983 auf feuchte Stellen aufmerksam gemacht. Beim Ortstermin am sei dann der Architekt … der Beklagten hiervon unterrichtet worden. In der Wohnung Nr. 19 (Erwerber …) entspreche die Wärmedämmung nicht den Regeln der Technik. Auch sei die Heizleistung in dieser Wohnung nicht ausreichend dimensioniert. Die Mieterin … dieser Wohnung habe sich schon früher bei der Beklagten wegen der Kälte in den Räumen beschwert. Zur Beseitigung der Mängel sei ein Kostenaufwand von 26.150,– DM erforderlich.
Die Klägerin hat noch behauptet (ohne ihren Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses hierauf zu stützen), die Wohnungen Nr. 24 und Nr. 25 wiesen die gleichen Mängel wie die Wohnung Nr. 19 auf.
Sie hat die Ansicht vertreten, die Beklagte sei für die Baumängel die als Planungsfehler zu werten seien, verantwortlich. Da die Beklagte jede Gewährleistung ablehne, könne sie, die Klägerin, von ihr einen Vorschuß in Höhe der zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten verlangen. Ihr Anspruch sei auch nicht verjährt, denn eine förmliche Abnahme sei nicht erfolgt und habe wegen der Identität der Beklagten als Verwalterin und Erstellerin der Anlage nicht erfolgen können. Der Bauträger bleibe dem Anspruch der Gemeinschaftseigentümer so lange ausgesetzt, als in der Person auch nur eines Erwerbers ein diesbezüglicher Anspruch bestehe.
Die Beklagte habe zudem die ihr obliegende Aufklärungs- und Beratungspflicht verletzt. Sie sei aufgrund der am 04.04.1984 beim Ortstermin gewonnenen Erkenntnisse verpflichtet gewesen, die Klägerin und die Wohnungseigentümer unverzüglich und umfassend über die Ursache der sichtbaren Baumängel aufzuklären und entsprechende Untersuchungen anzustellen.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie für die Eigentümergemeinschaft … in … als deren Verwalterin 26.150.– DM nebst 4 % Zinsen seit Klagzustellung zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt,
Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben, das Vorhandensein einiger Mängel bestritten und im übrigen die Verantwortlichkeit für die anderen Mängel geleugnet.
Zur Widerklage hat sie ausgeführt:
Mit Schriftsatz vom 24.01.1986 habe sie die Klägerin vergeblich aufgefordert, verbindlich zu erklären, ihr stünden keine Ansprüche bezüglich der Wohnungen Nr. 24 und Nr. 25 zu.
Die Klägerin hat beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Das Landgericht hat über die Baumängel Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluß vom 28.02.1986 durch Einholung eines Sachverständigengutachten...