Leitsatz (amtlich)
Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Die Entscheidung wurde beim BGH aufgehoben und anschließend durch Vergleich beendet.
Verfahrensgang
LG Hechingen (Aktenzeichen 2 O 33/14) |
Nachgehend
Tenor
1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des LG Hechingen (Az. 2 O 33/14) wird zurückgewiesen.
2. Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Streitwert: 16.440,00 EUR.
Gründe
I. Die Kläger begehren gegenüber den Beklagten die Feststellung der Wirksamkeit zweier ausgesprochener Kündigungen.
Die Kläger hatten zunächst beim zwischenzeitlich verstorbenen Vermieter Herrn..., den die Beklagten beerbt haben, Räume für eine Zahnarztpraxis im Erdgeschoss des Gebäudes in im Jahre 2001 angemietet. Zum Zwecke der Vergrößerung der Zahnarztpraxis und der Mitarbeit der Klägerin Ziff. 2 als Zahnärztin in der Praxis schlossen die Kläger mit dem Vermieter am 02.05.2005 einen bis zum 30.04.2020 befristeten neuen Mietvertrag, welcher Praxisräume im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss des Gebäudes in vorgesehen hat. Um die Verbindung zwischen dem Obergeschoss und den in sich abgeschlossenen Räumen im Erdgeschoss herzustellen, waren ein Deckendurchbruch sowie der Einbau einer Verbindungstreppe erforderlich. Diese Umbaukosten haben die Kläger alleine getragen. Die monatliche Miete wurde mit 1.350,00 EUR vereinbart und ab 01.01.2006 auf 1.370,00 EUR erhöht.
Durch den Ausbau der Zahnarztpraxis im Jahre 2005 wurden diese zunächst um zwei neue Behandlungsräume erweitert. Im Jahre 2009 wurde darüber hinaus ein Labor in der Zahnarztpraxis eingerichtet.
Außergerichtlich baten die Kläger in der Folge sowohl den vormaligen Vermieter sowie dann dessen Rechtsnachfolger, hier die Beklagten, um Entlassung aus dem Mietvertrag, nachdem die angemieteten Praxisräume aus Sicht der Kläger nicht mehr den berufsrechtlichen Anforderungen entsprochen haben und die Räumlichkeiten nicht mehr für den Bedarf ausreichend waren.
Mit Schreiben vom 26.10.2013 (Anlage K 2) kündigten die Kläger das Mietverhältnis außerordentlich auf den 31.07.2014. Die Kündigung begründeten die Kläger wie folgt:
"Die jetzigen Arbeitsräume erfüllen die berufsrechtlichen Anforderungen nicht mehr. Zur Zeit haben wir noch einen Raum, in dem zahntechnische Arbeiten durchgeführt werden, gleichzeitig dient dieser Raum als Pausenraum für die Angestellten.
Die Verblendung von Keramiken führt die Zahntechnikerin in einem Sterilisationsraum durch. Sofern momentan eine Praxisbegehung durch die Kontrollbehörde durchgeführt werden würde, würde uns mit Sicherheit eine Frist von 6 Monaten gesetzt werden, um diese Umstände zu ändern und ggf. das Labor zu schließen!
Nächstes Jahr wird eine neue RKI-Richtlinie (Hygienerichtlinie) herausgegeben. Dabei wird die Betreibung eines Thermodesinfektors vorgeschrieben. Diesen Thermodesinfektor wollten wir schon längst kaufen, aufgrund Platzmangels haben wir dies jedoch nicht durchführen können. Es sind mehrere Stellen, an denen wir mehr Platz benötigen. Zum einen in unserem Sterilisationsraum und zum anderen im Labor genauso wie im Pausenraum und Lager. Wir haben demnächst vor, noch eine Technikerin einzustellen, falls wir mehr Platz zur Verfügung gestellt bekommen. Ferner kommen im nächsten Jahr zwei meiner Mitarbeiterinnen aus dem Mutterschutz in unser Team zurück. Es werden dann 13 Personen bei uns beschäftigt sein. Bereits jetzt teilen schon 2 Mitarbeiterinnen einen Schrank. Im Pausenraum/Labor steht kein Platz zur Verfügung, um einen weiteren Schrank für Personal aufzubauen.
..."
(Anlage K2) 10
Zwischenzeitlich haben die Kläger die Praxisräume aufgegeben und andere Praxisräume in angemietet. Mit der am 20.02.2014 eingereichten Klage wurde das Mietverhältnis erneut auf den 31.07.2014 ordentlich gekündigt.
Die Kläger haben erstinstanzlich die Auffassung vertreten, dass wegen der nur mündlich vereinbarten zum 01.01.2006 vorgesehenen Mieterhöhung die Befristung des Mietverhältnisses unwirksam geworden sei. Denn unterzeichnet hätten die Parteien nur den Mietvertrag mit dem geringeren Mietzins; allein der Kläger Ziff. 2 habe sich infolge eines Telefonats mit dem zwischenzeitlich verstorbenen Vermieter zu Erinnerungszwecken die erhöhte Miete ab dem 01.01.2006 auf dem Mietvertragsexemplar notiert. Als weiteren Verstoß haben die Kläger gerügt, dass in der Mietvertragsurkunde nicht die Bankverbindung der zwischenzeitlich im Wege der Universalsukzession in das Mietverhältnis eingetretenen Beklagten erscheine. Schließlich hätten die Kläger erhebliche Umbauarbeiten in den Räumlichkeiten erbracht (Einbau einer Trennwand, einer sog. Brandmauer, Einbau von Heizkörpern, einer Toilette und einer brandsicheren Treppe). Aufgrund der Verbindung des Erdgeschosses mit dem ersten Geschoss durch einen Deckendurchbruch und den Einbau einer Treppe seien wesentliche ...