OLG Zweibrücken Beschluss vom 05.06.1986 - 3 W 96/86

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Verzinsliche Vermietung von gemeinschaftlichem Kellereigentum an Eigentümer bzw. Mieter

Verfahrensgang

LG Frankenthal (Pfalz) (Aktenzeichen 1 T 44/86)

Tenor

1. Der Beschluß der 1. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 9. April 1986 und der Beschluß des Amtsgerichts Ludwigshafer a. Rhein vom 22. Februar 1985 werden aufgehoben.

2. Der Beschluß der Mitgliederversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft … in … vom 21. Juli 1983 zu TOP 8 wird für ungültig erklärt.

3. Die Beteiligte zu 4) hat die Gerichtskosten aller drei Rechtszüge zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

4. Der Geschäftswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 1 000,– DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller sind Eigentümer gewerblich genutzter Räume in der im Beschlußeingang bezeichneten Wohnanlage. Die ihnen zu Sondereigentum gehörende Einheit im Erdgeschoß ist an einen Dritten, der dort ein China-Restaurant betreibt, verpachtet. Die zur … gerichtete Frontseite, auf der sich der vorgenannte Gaststättenbetrieb befindet, ist als etwa 4 m breite Arkade ausgestaltet. An dieser Arkadenfläche besteht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt … des Inhalts, daß diese berechtigt ist, den fraglichen Bereich dem öffentlichen Verkehr zu widmen. Die Berechtigte hat hiervon dergestalt Gebrauch gemacht, daß die Arkadenfläche als Teilstück der … … dem Fußgängerverkehr zur Verfügung steht. In den Jahren 1979 und 1980 sowie von 1982 bis 1984 wurde dem Pächter des … durch das Polizeipräsidium … im Wege der öffentlich-rechtlichen Sondernutzungserlaubnis die Aufstellung von Tischen und Stühlen im Arkadenbereich gestattet.

In ihrer Versammlung vom 21. Juli 1983 beschloß die Wohnungseigentümergemeinschaft mit 5 : 2 Stimmen unter TOP 8,

„von dem Restaurant eine Miete für die Benutzung der Arkaden als Sommergarten zu fordern. Als Bemessungsgrundlage werden vergleichbare ortsübliche Mieten in den Innenstadt herangezogen. Diese Regelung wird gültig ab 1984. Die Gemeinschaft entscheidet bei der nächsten Eigentümerversammlung über die Höhe der Mietzahlung”.

Mit am 18. August 1983 beim Amtsgericht Ludwigshafen a. Rhein eingegangenem Schriftsatz vom 15. August 1983 haben die Beteiligten zu 1) bis 3) beantragt, diesen Beschluß für ungültig zu erklären, weil es für das Mietbegehren an einer Rechtsgrundlage fehle und die Wohnungseigentümergemeinschaft jahrelang für das Aufstellen von Tischen und Stühlen kein Entgelt verlangt habe.

Mit Beschluß vom 22. Januar 1986 hat das Amtsgericht Ludwigshafen a. Rhein den Antrag zurückgewiesen.

Mit ihrer hiergegen erhobenen sofortigen Beschwerde haben die Antragsteller geltend gemacht: Die Arkadenfläche stehe nicht im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer, jedenfalls sei das Nutzungsrecht an dieser Fläche mit Bestellung der Dienstbarkeit auf die Stadt … … übergegangen. Die Dienstbarkeit sei als dingliches Recht auch vertraglichen Einschränkungen entzogen. Kraft langjähriger Duldung der unentgeltlichen Nutzung seien Zahlungsansprüche gegen den Betreiber des China-Restaurants überdies verwirkt.

Die 1. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) hat die sofortige Beschwerde mit Beschluß vom 9. April 1986 zurückgewiesen und dazu im wesentlichen ausgeführt: Bei der Arkadenfläche handele es sich ausweislich der Teilungserklärung um gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer. Deren Recht auf Mitgebrauch der Arkadenfläche sei durch die Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Ludwigshafen a. Rhein lediglich eingeschränkt, die in Ausübung der Dienstbarkeit vorgenommene Einschränkung allerdings durch die dem Betreiber des China-Restaurants erteilte Sondernutzungserlaubnis gelockert. Die so eingegrenzte Nutzungsmöglichkeit stehe sämtlichen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Mit dem unter TOP 8 der Eigentümerversammlung vom 21. Juli 1983 gefaßten Beschluß sei dem Betreiber des China-Restaurants inzidenter ein privatrechtliches Sondernutzungsrecht an der Arkadenfläche eingeräumt worden. Sei aber gemäß § 15 Abs. 1 WEG eine dahingehende Vereinbarung getroffen worden, so habe die Eigentümerversammlung gemäß §§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch und eine dieser Beschaffenheit entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung beschließen können. Hierzu gehöre auch das Recht, für einen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teil der Wohnanlage ein Nutzungsentgelt anzusetzen. Die – konkludent getroffene – Gebrauchsregelung i. S. des § 15 Abs. 1 WEG hätte zwar Einstimmigkeit erfordert. Insoweit sei der zu TOP 8 ergangene Beschluß indes nicht angefochten und deshalb bestandskräftig, denn das Interesse der Beteiligten zu 1) bis 3) sei gerade darauf gerichtet, den Pächtern die Benutzung der Arkadenfläche als „Sommergarten” zu ermöglichen. Sie hätten sich demgemäß „erkennbar nicht dagegen (gewandt), daß ihnen bzw. ihr...