Sommergarten-Vermietung an Restaurant-Eigentümer nur allstimmig

Normenkette

§ 15 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 3 WEG

Kommentar

Auch die entgeltliche Vermietung einer gemeinschaftlichen Grundstücksfläche an einen Restauranteigentümer bzw. Pächter stellt keine bloße Maßnahme des ordnungsgemäßen Gebrauchs nach § 15 Abs. 2 WEG bzw. ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG dar und kann deshalb nicht mit Stimmenmehrheit gefasst werden.

Nach h.R.M. kann i.Ü. ein Sondernutzungsrecht nur einem Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeräumt werden, nicht einem Dritten. Im vorliegenden Fall bestand auch keine Verpflichtung der Gemeinschaft, dem Restaurant-Teileigentümer ein solches Sondernutzungsrecht nachträglich einzuräumen. Auch ein Beschluss, gerichtet auf die Vermietung einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teilfläche kann nur einstimmig gefasst werden, da er das Recht eines jeden einzelnen Wohnungseigentümers auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums einschränkt. Dieses Mitgebrauchsrecht ist auch dann beeinträchtigt, wenn ein Gaststättenpächter die Teilfläche bereits einige Jahre für das Aufstellen von Tischen und Stühlen unentgeltlich nutzen durfte. Auch die im vorliegenden Fall gerichtlich zu beurteilende Entscheidung der Wohnungseigentümer, die bisher eigenmächtige Nutzung der Grundstücks-Teilfläche künftig zu dulden, dafür allerdings ein Entgelt zu verlangen, schränkt das Mitgebrauchsrecht der Wohnungseigentümer ein und bedarf deshalb der Einstimmigkeit.

Link zur Entscheidung

( OLG Zweibrücken, Beschluss vom 05.06.1986, 3 W 96/86= NJW-RR 86, 1338).

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Die Entscheidung entspricht m.E. nicht der bisher h.R.M. und auch nicht der praktischen Wirklichkeit. Nach § 15 Abs. 2 WEG können Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit auch über den ordnungsgemäßen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums beschließen, soweit dem nicht eine Vereinbarung entgegensteht. Die entgeltliche Vermietung einer Gemeinschaftsteilfläche zur Nutzung durch einen Restaurant-Teileigentümer oder Pächter als "Sommergarten" widerspricht m.E. nicht ohne weiteres Grundsätzen eines ordnungsgemäßen Gebrauchs gemeinschaftlichen Eigentums. Es ist keine Frage, dass verdinglichte Sondernutzungsrechte nachträglich nur allstimmig im Sinne einer Vereinbarung (in grundbuchmäßiger Form) begründet werden können. Nicht ordnungsgemäße Verwaltung würde sicher auch eine unentgeltliche Überlassung einer Grundstücksteilfläche zugunsten eines Eigentümers darstellen. Eine angemessen entgeltliche Vermietung einer Teilfläche kann jedoch durchaus im Einzelfall ordnungsgemäßem Gebrauch des Gemeinschaftseigentums entsprechen, wenn - wie hier - der Verzicht auf anteilige Mitnutzung dieser Teilfläche durch andere Eigentümer aufgewogen wird durch eine entsprechende Mietrendite zugunsten der Gesamtgemeinschaft. Mitnutz-Interessen anderer Eigentümer bestehen an solchen Gemeinschafts-Teilflächen überdies sicher nur selten. Gleiches gilt z.B. auch für vermietbare Hausaußenfassadenflächen zu Werbezwecken gewerblich genutzter Teileigentumseinheiten, sofern Nachteile für andere Eigentümer/Bewohner nicht erkennbar sind. Benachteiligte Eigentümer haben allerdings stets das Recht, einen solchen Vermietungs-Mehrheitsbeschluss anzufechten (i.d.R. auch mit Erfolg).