Entscheidungsstichwort (Thema)
Aufteilung in Wohnungseigentum und Übertragung von Wohnungseigentum
Tenor
1. Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben. Die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Sinzig vom 1. März 1995 wird insoweit aufgehoben, als darin wegen fehlender Übereinstimmung von Aufteilungsplan und Teilungserklärung hinsichtlich der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Garage eine Nachbeurkundung gefordert wird. Das Grundbuchamt wird angewiesen insoweit von seinen Bedenken gegen die Eintragung Abstand zu nehmen.
2. Der Wert des Beschwerdegegenstandes für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 15.000,– DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1) sind als Miteigentümer des eingangs bezeichneten Grundstücks eingetragen, das mit einem Zweifamilienhaus bebaut ist. Zu Urkunde des Notars Schuck in Sinzig vom 16. Dezember 1994 (UR. Nr. 3094/94) haben sie eine Aufteilung in Wohnungseigentum vorgenommen und sodann einen Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit der Nr. 2 bezeichneten Wohnung auf ihren Sohn, den Beteiligten zu 2), übertragen.
Unter Vorlage seiner Urkunde nebst Aufteilungsplan, Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts und Abgeschlossenheitsbescheinigung der Kreisverwaltung Ahrweiler hat der Notar beantragt, die Teilung des Grundbesitzes und die Umschreibung des Wohnungseigentums im Grundbuch zu vollziehen.
Mit Zwischenverfügung vom 1. März 1995 hat die Rechtspflegerin eine Nachbeurkundung gefordert und zur Begründung ausgeführt, die Teilungserklärung stimme nicht mit dem Aufteilungsplan überein, weil sie nur den Wohnraum, nicht jedoch eine im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnete Garage betreffe.
Die hiergegen gerichtete Erinnerung und Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) sind erfolglos geblieben.
II.
Die weitere Beschwerde gegen den Beschluß des Landgerichts ist gemäß § 78 GBO statthaft, an keine Frist gebunden und formgerecht eingelegt (§ 80 Abs. 1 und 3 GBO). In der Sache ist das Rechtsmittel begründet, weil die angefochtene Entscheidung auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 78 Satz 1 GBO).
Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen fehlt es der mit dem Antrag vom 23./27. Dezember 1994 begehrten Eintragung der Teilung des Grundstücks und der Umschreibung des Wohnungseigentums nicht an der erforderlichen Bestimmtheit. Die in diesem Punkte angefochtene Zwischenverfügung vom 1. März 1995 ist deshalb zu Unrecht ergangen.
Im Ausgangspunkt sind die Vorinstanzen mit Recht davon ausgegangen, daß das Grundbuchamt gemäß §§ 7 Abs. 3, 8 Abs. 2 WEG bei der Begründung des Wohnungseigentums prüfen muß, ob der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz gewahrt ist. Demnach muß eindeutig und zweifelsfrei feststehen, auf welche Räume sich das Sondereigentum bezieht. Soweit es an dieser Bestimmtheit fehlt, ist die Grundbucheintragung inhaltlich unzulässig und ohne materielle Wirkung (BGH NJW 1995, 2851, 2854 m.w.N.). Der Eintragungsantrag ist dann gemäß § 18 GBO zurückzuweisen oder es ist eine Zwischenverfügung zur Behebung des Hindernisses zu erlassen (vgl. OLG Köln ZMR 1992, 511, 512).
Ebenfalls zutreffend haben die Vorinstanzen angenommen, daß zur Bestimmung des Inhalts des Sondereigentums zum einen die Teilungserklärung (§ 8 Abs. 1 WEG) und zum anderen der Aufteilungsplan heranzuziehen sind, der gemäß §§ 8 Abs. 2, 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG der Eintragungsbewilligung als Anlage beizufügen ist und dadurch zu ihrem Bestandteil wird (BGH NJW 1995 aaO S. 2853; Senat OLGZ 1982, 263, 267; OLG Köln aaO; BayObLZ WuM 1991, 609, 610 und RPfl 1982, 21; OLG Stuttgart Justiz 1981, 82, jeweils m.w.N.). Stimmen die wörtliche Beschreibung des Gegenstands von Sondereigentum im Text der Teilungserklärung und die Angaben im Aufteilungsplan nicht überein, so ist grundsätzlich keiner der sich widersprechenden Erklärungsinhalte dem anderen gegenüber vorrangig. Dem Sondereigentum fehlt in diesem Falle die erforderliche Bestimmtheit (BGH NJW 1995 aaO; OLG Köln aaO; BayObLG jeweils aaO; OLG Stuttgart aaO; Bärmann/Pick, WEG 13. Aufl. § 7 Rdn. 4; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl. § 7 Rdn. 67; Henkes/Niedenführ/Schulze, WEG 2. Aufl. § 7 Rdn. 18, jeweils m.w.N.).
Grundbuchamt und Landgericht haben das Vorliegen eines solchen Widerspruchs zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan im Hinblick auf die Zuordnung der Garage indes zu Unrecht angenommen.
Nach dem Inhalt des Aufteilungsplans ist die Garage mit der Nr. 1 bezeichnet. Ihre Nummerierung entspricht derjenigen der übrigen Räume, die dem in der Teilungserklärung unter Ziffer I.1.a ausgewiesenen Miteigentumsanteil von 56/100 als Sondereigentum zugewiesen werden sollen. Allein unter Zugrundelegung des Aufteilungsplans kann somit kein Zweifel daran bestehen, daß auch die Garage diesem Miteigentumsanteil zugeordnet werden soll. Daß es sich bei der Garage nicht um Wohnungseigentum i.S.v. § 1 Abs. 2 WEG, sondern um Teileigentum i.S.v. § 1 Abs. 3 WEG handelt, ist insoweit ohne Belang; denn es ist zulässig, ...