Leitsatz (amtlich)
Zum gutgläubigen Erwerb von Sondereigentum an einem Stellplatz bei einem Widerspruch zwischen Grundbucheintrag und in Bezug genommener Eintragungsbewilligung.
Verfahrensgang
AG Bad Neuenahr (Entscheidung vom 29.11.2011) |
Tenor
Auf die Beschwerde wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Bad Neuenahr vom 29. November 2011 aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, über den Antrag der Beteiligten unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats erneut zu entscheiden.
Gründe
I. Die Beteiligten sind Miteigentümer der im Betreff genannten Wohnungseigentumsanlage. Jeder Miteigentumsanteil ist verbunden mit dem Sondereigentum an einer Eigentumswohnung sowie - im Regelfall - mit einem PKW - Stellplatz in einer Tiefgarage. Nach der gem. § 8 WEG vorgenommenen Teilungserklärung des früheren Eigentümers vom 28. März 1979 und der ihr korrespondierenden Eintragungsbewilligung vom 1. Juni 1979 gehört allerdings zu der Wohnungseigentumseinheit Nr. 12 kein Stellplatz. Der Stellplatz mit der Nr. 12 ist vielmehr gemäß der Teilungserklärung dem Sondereigentum zur Wohnung Nr. 66 zugeordnet. Tatsächlich wurde der Stellplatz Nr. 12 jedoch entgegen der Teilungserklärung und der Bewilligung irrtümlich als zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 12 gehörend am 17. September 1979 in das Wohnungsgrunbuchblatt der Wohnungseigentumseinheit Nr. 12 eingetragen.
Die Wohnung Nr. 12 hatten der Beteiligte zu 3) und seine frühere Ehefrau 1979 erworben; sie wurden 1981 als hälftige Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. In dem dem Erwerb zugrundeliegenden schriftlichen Kaufvertrag war bei der Beschreibung der Wohnung die Passage "Abstellplatz in der Tiefgarage" durchgestrichen. Auf Seite 4 des Kaufvertrages hieß es, dass "zu der Wohnung nur der Stellplatz Nr. 11" gehöre (der Beteiligte zu 3) und seine damalige Ehefrau hatten auch die Wohnung Nr. 11 erworben, um diese mit der Wohnung Nr. 12 zusammenzulegen). Im Oktober 1979 wurden zwei Grundschulden zugunsten von Kreditgebern im Grundbuch eingetragen, die auch heute noch bestehen. 1992 erwarb der Beteiligte zu 3) im Rahmen eines Scheidungsverfahrens zunächst den hälftigen Anteil seiner damaligen Ehefrau und übertrug diesen im Jahr 2002 sodann an seine jetzige Ehefrau. In der notariellen Übertragungsurkunde vom 13. September 2002 ist der Übertragungsgegenstand bezeichnet als "Sondereigentum an der Wohnung im Hause 1, II. Obergeschoss Mitte, PKW - Abstellplatz in der Tiefgarage, Keller, im Aufteilungsplan mit Nr. 12 bezeichnet".
Die Beteiligten zu 1) erwarben durch notarielle Urkunde vom 20. Januar 2010 von dem Beteiligten zu 2) den im Eingang bezeichneten, mit dem Sondereigentum an der Eigentumswohnung Nr. 66 verbundenen Miteigentumsanteil je zu 1/2. Nicht mit verkauft werden sollte dabei das - vermeintliche - Sondereigentum an dem Stellplatz Nr. 12, welches im angenommenen Eigentum des Beteiligten zu 2) verbleiben sollte. Im Zuge der Durchführung dieses Vertrages fiel sodann die Fehlbuchung des Stellplatzes bei der Wohnung Nr. 12 im Grundbuch auf.
Die Beteiligten zu 1) und 2) haben bei dem Grundbuchamt die Löschung der Eintragung des Sondereigentums an dem Stellplatz Nr. 2 auf dem Wohnungsgrundbuchblatt der Wohnung Nr. 12 beantragt sowie die Eintragung des Beteiligten zu 2) als Miteigentümer verbunden mit dem Sondereigentum an dem Stellplatz Nr. 12
Das Grundbuchamt hat die beantragten Eintragungen von einer Bewilligung der Beteiligten zu 3) sowie der eingetragenen Grundpfandgläubigerin abhängig gemacht und einen Amtswiderspruch im Grundbuch eingetragen.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 2), der der Rechtspfleger nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt hat.
II. 1. Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO zulässig. Der Senat ist nach §§ 72, 81 Abs. 1 GBO für die Entscheidung über die Beschwerde zuständig.
2. Die Beschwerde führt auch in der Sache zu dem angestrebten Erfolg. Im Einzelnen gilt folgendes:
Nach § 19 GBO setzt die Löschung des für den Stellplatz Nr. 12 eingetragenen Sondereigentums der Beteiligten zu 3) im Grundbuch grundsätzlich deren Bewilligung sowie auch die Bewilligung der hierdurch ebenfalls in ihren Rechten betroffenen Grundpfandgläubiger voraus. Da es an dieser Bewilligung fehlt, kommt eine Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO nur dann in Betracht, wenn das Grundbuch unrichtig ist und diese Unrichtigkeit nach § 29 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen wird. Dabei sind an einen solchen Unrichtigkeitsnachweis strenge Anforderungen zu stellen. Insbesondere muss er auch die sichere Feststellung ermöglichen, dass der Grundbuchstand, mag er auch ursprünglich falsch gewesen sein, nicht zwischenzeitlich richtig geworden ist, etwa durch einen gutgläubigen Erwerb des Rechts durch den Eingetragenen. Ein solcher Unrichtigkeitsnachweis ist hier geführt.
a) Das Grundbuch ist zunächst einmal nachgewiesen unrichtig, soweit es einen hälftigen Anteil des Beteiligten zu 3) an de...