OLG Zweibrücken Beschluss vom 14.06.1991 - 3 W 203/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schadenersatz aus mangelhafter Erfüllung von Verwalterpflichten

Orientierungssatz

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht gem WEG § 27 Nr 2 (juris: WoEigG) nicht verpflichtet, Dachbegehungen zu Kontrollzwecken persönlich durchzuführen oder - ohne Vorliegen eines entsprechenden Eigentümerbeschlusses - einen Wartungsvertrag mit einer Fachfirma zu schließen.

Normenkette

WEG § 27 Nr. 2, § 43 Abs. 4 Nr. 2

Verfahrensgang

AG Mainz (Aktenzeichen 34 II 11/90 - WEG)

LG Mainz (Aktenzeichen 8 T 118/90)

Tenor

1. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde fallen den Antragstellerinnen als Gesamtschuldner zur Last. Außerdem haben sie als Gesamtschuldner den Beteiligten zu 3) bis 5) die diesen im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde entstandenen notwendigen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

3. Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 1 924,– DM festgesetzt.

Gründe

Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 27 FGG statthafte, nach §§ 29 Abs. 1 Sätze 1 und 2 sowie Abs. 2 und 4, 22 Abs. 1 FGG form- und fristgerecht eingelegte und auch im übrigen verfahrensrechtlich nicht zu beanstandende sofortige weitere Beschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg. Denn die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 Satz 1 FGG).

Verfahrensrechtlich ist nicht zu beanstanden, daß die Vorinstanzen die übrigen Wohnungseigentümer der eingangs bezeichneten Wohnanlage nicht an dem vorliegenden Verfahren formell beteiligt haben. Zwar handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Schadenersatzbegehren um ein Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG (vgl. hierzu grundlegend BGHZ 59, 58), bei dem gemäß § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer materiell Beteiligte sind und als solche auch regelmäßig formell zu beteiligen sind. Dennoch war deren Beteiligung im vorliegenden Verfahren ausnahmsweise entbehrlich. Denn die vorbezeichnete gesetzliche Regelung ist eine notwendige Ergänzung des in § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG normierten Grundsatzes, daß Entscheidungen in Wohnungseigentumssachen für alle Wohnungseigentümer gleichermaßen bindend ist; dies setzt – selbstverständlich – voraus, daß die betroffenen Wohnungseigentümer zuvor auch Gelegenheit hatten, ihre Vorstellungen in das Verfahren einzubringen. Betrifft dagegen – wie im vorliegenden Fall – der Verfahrensgegenstand erkennbar nur die antragsteilenden Wohnungseigentümer, werden mithin die übrigen Wohnungseigentümer durch eine Entscheidung in ihren Rechten nicht betroffen, ist ihre formelle Beteiligung entbehrlich (im Ergebnis ebenso etwa BayObLGZ 1975, 117, 118; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 43 Rdnr. 68, jeweils m. Nw.).

In der Sache sind die Vorinstanzen zutreffend davon ausgegangen, daß das Schadensersatzbegehren der Antragstellerinnen dem Grunde nach nur dann gerechtfertigt sein kann, wenn die Beteiligte zu 3) als Verwalterin sich im Zusammenhang mit ihrer Verwaltertätigkeit schadensursächlicher Verstöße gegen ihre Pflichten gemäß § 27 Nr. 2 WEG, deren Erfüllung ihr im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern im Rahmen des Geschäftsbesorgungsverhältnisses oblegen hat, schuldig gemacht hat. Dieser Ansatz wird auch von der Rechtsbeschwerde nicht in Zweifel gezogen.

Gemäß § 27 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Die Pflicht zur Instandhaltung, die sich definitorisch als Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustandes durch pflegende, erhaltende oder vorsorgende Maßnahmen begreifen läßt (vgl. etwa Augustin in BGB-RGRK, 12. Aufl., § 21 WEG Rdnr. 45), beinhaltet auch nach Auffassung des Senats grundsätzlich eine Kontrollpflicht, wie auch die Vorinstanzen nicht verkannt haben. Eine persönliche Kontrollpflicht des Verwalters, wie sie die Antragstellerinnen offenbar in erster Linie bejaht sehen wollen, kann nur insoweit angenommen werden, als dem Verwalter diese zumutbar und er in der Lage ist, die Notwendigkeit von Instandhaltungsmaßnahmen zu erkennen. Daran fehlt es hier. Weder ist den Antragsgegnern zuzumuten, selbst eine Dachbegehung vorzunehmen, noch ist es ihnen als Laien möglich, mit der erforderlichen Zuverlässigkeit die Reparaturbedürftigkeit etwaiger optischer Auffälligkeiten zu beurteilen. Unter diesen Umständen kommt deshalb eine Haftung der Antragsgegner nur dann in Betracht, wenn sie im Rahmen ihrer Instandhaltungspflicht gehalten gewesen wären, eine Fachfirma mit der Durchführung der – von den Antragstellerinnen für zwingend notwendig gehaltenen – regelmäßigen Kontrollen des Daches auf vorhandene oder sich entwickelnde Schäden zu beauftragen. Auch dies ist jedoch zu verneinen. Aus eigenem Recht war die Verwalterin zum Abschluß eines derartigen „Wartungsvertrages” bereits deshalb nicht befugt (und damit auch nicht v...