Zur Kontrollpflicht des Verwalters im Rahmen seiner Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten

Normenkette

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG

Kommentar

Die Instandhaltungspflicht des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG (definitorisch als Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands durch pflegende, erhaltende oder vorsorgende Maßnahmen festgelegt) beinhaltet zwar grundsätzlich eine Kontrollpflicht des Verwalters; eine solche persönliche Kontrollpflicht kann jedoch nur insoweit angenommen werden, als dem Verwalter diese zumutbar und er in der Lage ist, die Notwendigkeit von Instandhaltungsmaßnahmen zu erkennen.

Es ist weder dem Verwalter zuzumuten, selbst eine Dachbegehung vorzunehmen, noch ist es ihm als Laien möglich, mit der erforderlichen Zuverlässigkeit die Reparaturbedürftigkeit etwaiger optischer Auffälligkeiten zu beurteilen. Eine Haftung des Verwalters könne allenfalls dann in Betracht kommen, wenn er im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht gehalten gewesen wäre, eine Fachfirma mit der Durchführung - von ihm für zwingend notwendig gehaltenen - regelmäßigen Kontrollen des Daches auf vorhandene oder sich entwickelnde Schäden zu beauftragen (hier: zu verneinen).

Auch aus eigenem Recht (ohne entsprechenden Ermächtigungsbeschluss der Eigentümerversammlung) ist der Verwalter nicht zum Abschluss eines "Wartungsvertrages"bereits deshalb befugt (und damit insoweit auch nicht verpflichtet), da solche Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten des gemeinschaftlichen Eigentums in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst sind und § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG dem Verwalter im Innenverhältnis zu den Eigentümern grundsätzlich nur das Recht einräumt, in den Fällen selbstständig tätig zu werden, in denen entweder die erforderlichen Maßnahmen unproblematisch und zwingend sind oder in denen eine Entscheidung der Wohnungseigentümer nicht schnell genug herbeigeführt werden kann; der Abschluss eines Wartungsvertrages fällt hierunter offenkundig nicht.

Demgegenüber gehört es zu den Pflichten eines Verwalters, die Wohnungseigentümer über drohende oder aufgetretene Mängel zu unterrichten und eine Entscheidung der Versammlung über notwendige Maßnahmen herbeizuführen (h. M.); eine solche Verpflichtung wird allerdings nur in den Fällen bedeutsam, in denen ein entsprechender Informationsbedarf der Eigentümer hinsichtlich des Erfordernisses einer Beschlussfassung besteht (hier nicht, da jedem Eigentümer bekannt ist, dass ein Bauwerk und seine Bestandteile einem Alterungsprozess unterliegen, der zu Schäden führen kann).

Link zur Entscheidung

( OLG Zweibrücken, Beschluss vom 14.06.1991, 3 W 203/90= NJW-RR 21/91, 1301)

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