Entscheidungsstichwort (Thema)
Forderung aus Mietvertrag
Verfahrensgang
LG Kaiserslautern (Entscheidung vom 16.09.1994; Aktenzeichen 2 S 398/93) |
AG Kaiserslautern (Aktenzeichen 4 C 2371/93) |
Tenor
Der Mieter einer Eigentumswohnung kann einen Instandsetzungsanspruch, der Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum notwendig macht, auch gegen einen Vermieter gerichtlich geltend machen, der gewerblicher Zwischenmieter ist.
Tatbestand
I.
Der Kläger hat von der Beklagten eine Wohnung in der Eigentumswohnungsanlage …-Straße in … gemietet. Die Beklagte ist gewerbliche Zwischenmieterin; sie hat die Wohnung ihrerseits von dem Wohnungseigentümer zur Weitervermietung angemietet. In der Wohnung ist es unstreitig im Bereich der Außenwand des Wohnzimmers zu erheblichen Feuchtigkeitseinwirkungen gekommen. Der Kläger hat die Beklagte im vorliegenden Verfahren auf Beseitigung der Ursachen für die Feuchtigkeitseinwirkungen in Anspruch genommen. Die Beklagte hat hiergegen eingewandt, ihr als bloßer Zwischenmieterin sei die Beseitigung der Mängel nicht möglich. Das Amtsgericht ist dem gefolgt und hat die Klage mit Urteil vom 4. November 1993 abgewiesen.
Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht am 16. September 1994 beschlossen, einen Rechtsentscheid des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken zu folgender Frage einzuholen:
„Kann ein gewerblicher Zwischenvermieter von dem Mieter einer Eigentumswohnung auf Mängelbeseitigung in Anspruch genommen werden, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig machen?”
Zur Begründung hat die Berufungskammer insbesondere ausgeführt, die vorgelegte Rechtsfrage sei von grundsätzlicher Bedeutung, da die gewerbliche Zwischenmiete immer mehr zunehme. Durch den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 25. Juni 1990 (BAnz 1990, 4674; OLGZ 1990, 467 ff = ZMR 1990, 336 ff = WuM 1990, 376 ff = NJW-RR 1990, 1166 f) werde die Frage nicht beantwortet, weil in dem vom Kammergericht entschiedenen Fall kein gewerblicher Zwischenmieter eingeschaltet gewesen sei. Falls man den vorliegenden Sachverhalt dessen ungeachtet durch den Beschluß des Kammergerichts für entschieden halten sollte, so würde sich eine Vorlagepflicht aus § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO, 1. Alternative, ergeben, weil die Kammer von dem Rechtsentscheid des Kammergerichts abweichen wolle. Die Kammer sei der Auffassung, daß der hier gegebene Fall der „Dreistufigkeit” der Mietverhältnisse einer rechtlichen Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung für den Vermieter gleichkomme.
Entscheidungsgründe
II.
Die Vorlage ist gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO, 2. Alternative, zulässig.
Das Landgericht hat als Berufungsgericht in einem Verfahren zu entscheiden, das ein Mietverhältnis über Wohnraum betrifft. Der Mietvertrag über eine Eigentumswohnung zwischen gewerblichem Zwischenmieter und Untermieter bezieht sich zweifelsfrei auf Wohnraum im Sinne des Gesetzes (dazu etwa BGHZ 84, 90, 93). Die vorgelegte Rechtsfrage ist durch den vom Landgericht zitierten Rechtsentscheid des Kammergerichts noch nicht entschieden. Dieser Beschluß betrifft lediglich das Vertragsverhältnis zwischen dem Wohnungseigentümer und seinem Mieter, während es vorliegend um das (nachgeschaltete) Mietverhältnis zwischen dem Zwischenmieter und dem End- oder Untermieter geht. Die grundsätzliche Bedeutung der vorgelegten Rechtsfrage ist anzunehmen, weil zu erwarten ist, daß über die Instandsetzungspflicht des gewerblichen Zischenmieters auch künftig wiederholt zu entscheiden sein wird und hierzu unterschiedliche Meinungen vertreten werden. Die Entscheidungserheblichkeit der Rechtsfrage für das Verfahren liegt angesichts dessen auf der Hand, daß das Vorliegen der Feuchtigkeitsschäden zwischen den Parteien unstreitig ist.
Der Senat beantwortet die vorgelegte Rechtsfrage wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich. Dabei berührt die geringfügig von der Vorlage abweichende Fassung den rechtlichen Kern der Frage nicht (dazu etwa BayObLGZ 1989, 406, 409).
Das maßgebliche Mietverhältnis besteht im vorliegenden Fall ausschließlich zwischen den Parteien des Rechtsstreits als Zwischenmieterin und End- oder Untermieter (vgl. etwa Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnrn. II 266 ff und IV 587 ff; Palandt/Putzo, BGB, 53. Aufl., Rdnr. 8 vor § 535). Der Vermieter braucht nicht Eigentümer der vermieteten Sache zu sein (statt aller BGH LM Nr. 14 zu § 535 BGB); auch wenn dies nicht der Fall ist, gelten für ein Untermietverhältnis die Hauptleistungspflichten gemäß den §§ 535, 536 BGB, so daß der Vermieter dem Untermieter die vermietete Sache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Der entsprechende Erfüllungsanspruch des Untermieters wird durch die Gewährleistungsansprüche der §§ 537 ff BGB nicht berührt (vgl. nur Putzo aaO, Rdnr. 5 zu § 537 BGB). Häufig wird das vorrangige Interesse des Untermieters gerade auf die Gewährung des Gebrauchs der man...