OLG Zweibrücken Urteil vom 19.11.2010 - 2 U 6/10

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schriftformerfordernis bei Änderung eines für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrages

Leitsatz (amtlich)

Wird ein für längere Zeit als ein Jahr schriftlich abgeschlossener Mietvertrag, mit dem zwei Geschäftsraumeinheiten zur einheitlichen gewerblichen Nutzung überlassen worden sind, mündlich in der Weise geändert, dass eine dieser beiden Einheiten gegen eine andere ausgetauscht wird, so liegt darin keine wesentliche Änderung des Mietvertrages, wenn Mietfläche und Mietzins identisch bleiben, beide Vertragsparteien davon ausgehen, dass die überlassenen Räumlichkeiten - wie bisher - eine rechtliche und wirtschaftliche Einheit bilden und auch sonst keine schützenswerten Belange der Vertragspartner berührt sind. Die Änderung führt deshalb nicht dazu, dass der Mietvertrag fortan als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt.

Normenkette

BGB §§ 550, 578

Verfahrensgang

LG Frankenthal (Pfalz) (Urteil vom 09.01.2009; Aktenzeichen 6 O 495/07)

Tenor

I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des LG Frankenthal (Pfalz) vom 9.1.2009 geändert:

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger - über die zuerkannte Nebenforderung hinaus - weitere 9.178,01 EUR nebst 5 % Punkten Zinsen über dem Basiszinssatz aus

	1.200 EUR seit dem 3.2.2005,
aus weiteren	1.200 EUR seit dem 3.3.2005,
aus weiteren	1.200 EUR seit dem 5.4.2005,
aus weiteren	1.200 EUR seit dem 4.5.2005,
aus weiteren	1.200 EUR seit dem 3.6.2005,
aus weiteren	1.200 EUR seit dem 5.7.2005,
aus weiteren	1.200 EUR seit dem 3.8.2005,
aus weiteren	1.231,76 EUR seit dem 20.11.2005,
aus weiteren	57,66 EUR seit dem 3.12.2006
sowie aus weiteren	688,59 EUR seit dem 2.3.2007

zu zahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die Kosten des ersten Rechtszugs fallen dem Beklagten zu 9/10 und dem Kläger zu 1/10 zur Last.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Beklagte zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der jeweilige Vollstreckungschuldner darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

IV. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten um rückständige Mietzinsansprüche für Geschäftsräume sowie um Heiz- und Nebenkosten.

Der zwischenzeitlich verstorbene Vater des Klägers, Dr. me d.A. E., schloss am 30.8.1982 mit dem Beklagten einen schriftlichen Mietvertrag über die Geschäftsräume im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss des Hausanwesens E. Straße ... in Frankenthal (Pfalz).

Während der Mietzeit gab der Beklagte - wohl im Jahr 2000 - die Geschäftsräume im 1. Obergeschoss des Anwesens E. Straße ... an Dr. me d.A. E. zurück, da dieser das Objekt aufstocken wollte. Zum Ausgleich vereinbarten die Vertragsparteien die Überlassung von Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Nachbaranwesens H. Straße ..., welches an das Anwesen E. Straße ... angebaut ist. Um eine einheitliche Nutzung der Geschäftsräume in beiden Erdgeschossen zu erreichen, ließ der verstorbene Vater des Klägers einen Durchbruch im Erdgeschoss zwischen beiden Anwesen herstellen.

Von einer schriftlichen Änderung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses sah man damals ab.Im Mietvertrag heißt es in § 2 (Mietzeit): - Das Mietverhältnis beginnt mit dem 1.10.1982 und endet am 30.8.1985.

Wird es nicht spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um ein Jahr. -

Mit notariellem Vertrag vom 18.11.2002 übereignete der Vater des Klägers diesem die beiden Hausanwesen E. Straße ... und H. Straße ... in Frankenthal (Pfalz).

Mit Schreiben vom 22.6.2004 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Termin. Hierauf teilte ihm der Kläger mit Schreiben vom 30.7.2004 mit, im Hinblick auf den Mietvertrag greife die Kündigung erst zum 30.8.2005.

Nachdem der Beklagte die Mieträume im Januar 2005 geräumt hatte, fand am 10.1.2005 ein Ortstermin statt, an dem für den Beklagten die Zeugin G. M., der Kläger persönlich sowie der vom Kläger benannte Zeuge A. S. teilnahmen. Letzterer hatte für den Kläger in dem Hausanwesen H. Straße ..., in dem er auch wohnte, eine Art Hausmeisterrolle übernommen.

Bei diesem Termin wurden vom Beklagten zumindest zwei Schlüssel für das Objekt H. Straße ... übergeben.

Gegenstand der Klageforderung im ersten Rechtszug waren zunächst die Miete für den Monat Dezember 2004 sowie diejenige für den Zeitraum Februar 2005 bis einschließlich August 2005 (8 Monate × 1.200 EUR = 9.600 EUR).

Außerdem hat der Kläger von dem Beklagten Zahlung von Mietnebenkosten für den Zeitraum 1.8.2004 bis einschließlich 31.8.2005 i.H.v. insgesamt 1.978,01 EUR gefordert, deren Höhe zwischen den Parteien nicht im Streit ist.

Während des Rechtsstreits zahlte der Beklagte am 28.3.2008 die ausstehende Miete für den Monat Dezember 2004 i.H.v. 1.200 EUR. Insoweit haben die Parteien im...