Alexander C. Blankenstein
Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen klagbaren Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Der Anspruch nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da dieser nach § 18 Abs. 1 WEG seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Treffen die Wohnungseigentümer eine notwendige Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung nicht, kann jeder Wohnungseigentümer eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erheben. Das Gericht ersetzt dann die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Stets muss eine Vorbefassung der übrigen Wohnungseigentümern in aller Regel in der Eigentümerversammlung erfolgen, ansonsten fehlt einer Beschlussersetzungsklage das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Haben die Wohnungseigentümer etwa bestandskräftig eine Gebrauchsregelung beschlossen, so muss zu deren Abänderung zunächst wiederum von einem Wohnungseigentümer eine entsprechende Beschlussinitiative ausgehen, bevor das Gericht angerufen werden kann.
Anspruch kann sich nicht mehr gegen Verwalter richten
Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, können sich entsprechende Ansprüche auch nur gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten und nicht mehr gegen den Verwalter. Der Verwalter wird lediglich als (Ausführungs)Organ der Gemeinschaft tätig.
Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Dies gilt in diesem Zusammenhang auch für seinen Anspruch auf erstmalige ordnungsmäßige Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums entsprechend der Teilungserklärung, dem Aufteilungsplan und den Bauplänen. Wird allerdings entgegen des Aufteilungsplans etwa an einer Wohnung kein Balkon errichtet, handelt es sich um einen Ausführungsmangel des Bauvorhabens. Dieser unterliegt der Regelverjährung. Der betroffene Wohnungseigentümer hat insoweit keinen Anspruch auf erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums, der grundsätzlich unverjährbar ist. Ist der Aufteilungsplan Gegenstand der Teilungserklärung, ist dem betroffenen Wohnungseigentümer auch grobe Fahrlässigkeit zum Vorwurf zu machen, so er sich nicht entsprechende Kenntnis verschafft.
Bei der Prüfung der Ordnungsmäßigkeit von Verwaltungsmaßnahmen ist auf den Erkenntnisstand der beschließenden Wohnungseigentümer abzustellen. Spätere Erkenntnisse über die Angemessenheit der Verwaltungsmaßnahmen können weder eine ordnungsmäßige Maßnahme ordnungswidrig machen noch eine zunächst ordnungswidrige Maßnahme ordnungsmäßig werden lassen.
Zweifelhafte Ansprüche müssen nicht durchgesetzt werden
Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung kann es zwar berechtigt sein, sich auch dann für die Durchführung eines Rechtsstreits zu entscheiden, wenn der Bestand eines Anspruchs nicht zweifelsfrei feststeht, aber plausibel ist. Auf der anderen Seite können allerdings auch gute Gründe gegen einen Rechtsstreit sprechen. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn aufgrund nachvollziehbarer Bedenken der Wohnungseigentümer angenommen werden kann, dass ein Rechtsstreit auch mit Risiken und Kosten verbunden ist, die nicht eingegangen werden sollen. Ein derartiger Negativbeschluss würde also grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
Grundsätzlich beschließen die Wohnungseigentümer im Rahmen des § 19 Abs. 1 WEG mehrheitlich über die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die beschlussweise Übertragung von entsprechenden Entscheidungen etwa auf den Verwaltungsbeirat führt mindestens zur Anfechtbarkeit des Ermächtigungsbeschlusses, vereinzelt wird gar Beschlussnichtigkeit angenommen.
Bauliche Veränderung durch Verwalter kann genehmigt werden
Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, eine vom Verwalter eigenmächtig vorgenommene bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums zu genehmigen.
Lässt der Verwalter jedenfalls auf Rüge der Behörde, dass motorenbetriebene Geräte im gemeinschaftlichen Keller lagern, einen Geräteschuppen errichten, entspricht die nachträgliche Genehmigung dieser Baumaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung.
Gebühren für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren
Zusatzkosten des Verwalters wegen der Nichtteilnahme von Wohnungseigentümern am Lastschriftverfahren können per Beschluss dem verursachenden Wohnungseigentümer auferlegt werden. Insoweit entspricht eine monatliche Mehraufwandspauschale von 1,50 EUR je Buchung zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer, jedoch maximal 5 EUR je Monat zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer bis zur Erteilung des Lastschriftmandats, den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Auch die aufgrund einer Rückbelastung anfallenden Bankgebühren können vom säumigen Wohnungseigentümer verlangt werden.