Organisationsbeschluss zur Wohngeldvorauszahlungsfälligkeit

Leitsatz

1. Organisationsbeschluss zur Wohngeldvorauszahlungsfälligkeit mit Ratenzahlungsgestattung und Verfallklausel bei Verzug (mangels vorrangig geltender, speziell getroffener Vereinbarungen)
2. Rechtliches Gehör zur Vorlageentscheidung

Normenkette

§§ 21 Abs. 4, 28 Abs. 5, 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG; § 28 Abs. 2 FGG; Art. 103 Abs. 1 GG

Kommentar

1. Soweit nicht Regelungen in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung entgegenstehen, können die Wohnungseigentümer über die Fälligkeit von Beitragsvorschüssen (Wohngeldvorauszahlungen) aus dem konkreten Wirtschaftsplan mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen. Für eine über den konkreten Wirtschaftsplan hinausgehende, generelle Fälligkeitsregelung fehlt es demgegenüber an der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft.
2. Auch in inhaltlicher (materiell-rechtlicher) Hinsicht wird eine Fälligkeitsregelung mit Verfallklausel von der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft gedeckt; insoweit können also auch Vorschussforderungen aus einem beschlossenen Wirtschaftsplan zu Beginn eines Wirtschaftsjahres insgesamt fällig gestellt werden; gleichzeitig kann jedoch den Eigentümern die Möglichkeit monatlicher Teilleistungen eingeräumt werden, solange sie nicht - wie vorliegend beschlossen - mit mindestens 2 Teilbeträgen (Monatsraten) in Rückstand geraten.
3. Eine Regelung, die für den konkreten Wirtschaftsplan die sofortige Fälligkeit der gesamten Jahresbeiträge vorsieht und den Eigentümern in Verbindung mit einer Verfallklausel die Zahlung in monatlichen Raten nachlässt, widerspricht grundsätzlich nicht den Geboten ordnungsgemäßer Verwaltung.

Link zur Entscheidung

BGH, Beschluss vom 02.10.2003, V ZB 34/03, ZfIR 23/2003, 991 = ZMR 12/2003, 943 = ZWE 1/2004, 77 = NZM 2003, 946

Anmerkung

• Zur ausführlichen Begründung dieser neuerlichen BGH-Entscheidung (auf Vorlage des KG v. 28.4.2003, ZfIR 2003, 564 = NZM 2003, 557 in Abweichung von OLG Zweibrücken v. 4.6.2002, 3 W 46/02, NZM 2002, 876) darf auf die Veröffentlichung u.a. in ZfIR Heft 2003, 991 verwiesen werden, ebenso auf meine dortige Anmerkung (Seiten 997 ff.). Vgl. zur Vorlage des KG auch Drasdo, NZM 2003, 589 und Merle ZWE 2003, 290 und zur BGH-Entscheidung Anmerkung von Armbrüster in ZWE 1/2004, 85.

• Der BGH bestätigte auch unter Berücksichtigung der "Jahrhundertentscheidung" des gleichen Senats vom 20.9.2000, V ZB 58/99 (NJW 2000, 3500) die grundsätzliche Gültigkeit eines insoweit auch schon früher häufig praktizierten Verwaltungsorganisationsbeschlusses (im Rahmen einer sog. Zitterbeschlussfassung). Es ging hier laut Sachverhalt ausschließlich um einen Jahresfälligkeitsbeschluss der Wohngeldvorauszahlung aus einem beschlussgenehmigten Wirtschaftsplan mit Gestattung von Beitragszahlungen pro rata temporis (in Monatsraten) sowie entsprechender Verfallklausel (der Stundung) bei Säumnis mit der Zahlung zweier Monatsraten, nicht also um irgendwie geartete (Straf-)Sanktionen, Vorfälligkeiten oder gar um die Erweiterung gesetzlicher Verzugsfolgeregelungen. Im vorliegenden Fall bestand auch keine vorrangig gültige Fälligkeitsvereinbarung in der Gemeinschaftsordnung (entgegen der heute an sich üblichen Vereinbarungsregelungen in Gemeinschaftsordnungen mit festgelegten Monats- oder Quartalszahlungsfälligkeiten). Hätte eine solche Vereinbarung bestanden, wäre ein davon abweichender und insoweit im Einzelfall vereinbarungswidriger Fälligkeitsregelungsbeschluss - bezogen auf ein bestimmtes Wirtschaftsjahr - unstreitig erfolgreich anfechtbar gewesen. Auf Dauer mit Rechtsfolgewirkung behaftete Beschlüsse in Änderung einer bestehenden Vereinbarung wären demgegenüber sogar aufgrund fehlender Beschlusskompetenz von Anfang an nichtig.

  Der BGH kam allerdings entgegen der Auffassung des vorlegenden KG auch im vorliegenden Fall zu einer Beschlussnichtigkeit der betreffenden zwei Beschlussteile zur Fälligkeitsregelung mit Verfallklausel und zwar in entsprechend objektiv-normativer Auslegung aller vier Beschlussteile. Unterstellt wurde hier vom BGH, dass die Beschlussregelung zur Ratenzahlung und Verfallklausel auch für weitere Wirtschaftsjahre und Wirtschaftspläne als allgemeine, generalisierende und auf Dauer gewollte Fälligkeitsregelung gelten sollte, obgleich dies vom KG ganz anders gesehen wurde (allein als Annex zu einem bestimmten Wirtschaftsplanbeschluss 2002!).

  M. E. sieht das Gesetz für Wohngeldvorauszahlungen keine Fälligkeitsbestimmung vor (vgl. ebenso AG Oberhausen vom 12.11.2002, ZMR 2003, 460); richtig ist allein, dass nach § 28 Abs. 2 WEG ein Verwalter (zu ergänzen: ohne bereits vorrangig vereinbarte Regelungen) Vorschüsse auf einen beschlossenen Wirtschaftsplan "abrufen" kann. Ein solcher Abruf erübrigt sich allerdings dann, wenn die Gemeinschaft selbst mehrheitlich Fälligkeiten durch Beschlussentscheidung bestimmt haben sollte. Insoweit ist von einer Subsidiarität eines solchen Verwalterabrufs mit eigener Fälligkeitsbegründung auszugehen. Besteht also keine gesetzliche Fälligkeitsregelung, kann m. E. zur Fälligkeit auch eine Dauerregelung mit Rec...