Ortsübliche Vergleichsmiete - Mieterhöhung nach einfachem Mietspiegel der Nachbargemeinde

Leitsatz

Ein einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB, der von den örtlichen Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt und von der Gemeinde anerkannt wurde, stellt im Mieterhöhungsprozess ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

Fakten:

Der Vermieter hatte den Mieter erfolglos aufgefordert, seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu erteilen. Da für die betrofene Stadt kein Mietspiegel existert, hatte er der Mieterhöhung den Mietspiegel der Nachbarstadt zugrunde gelegt. In allen Instanzen bekommt der Vermieter recht. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach den gesetzlichen Vorgaben ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll. Wenn kein qualifizierter Mietspiegel existiert, kann die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auch allein nach einem einfachen Mietspiegel vorgenommen werden. Beide Gemeinden sind hinsichtlich des Mietniveaus vergleichbar. Der Vermieter kann sich daher auf den Mietspiegel der Nachbarstadt berufen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 16.06.2010, VIII ZR 99/09BGH, Urteil vom 16.6.2010 – VIII ZR 99/09

Fazit:

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschafenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Das Mietrechtsreformgesetz von 2001 hat dazu als Maßstab den qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB eingeführt. Fehlt ein solcher, kann das entscheidende Gericht die Anpassung der Mieterhöhung allein nach einem geltenden einfachen Mietspiegel vornehmen. Ein einfacher Mietspiegel ist eine von der Gemeinde oder von Mietinteressenvertretern gemeinsam erstellte oder anerkannte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie soll im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaflichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Mietinteressenvertretern anerkannt. Er ist zwingend im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und alle vier Jahre gänzlich neu zu erstellen. Es bleibt den Gemeinden überlassen, ob sie einen solchen qualifizierten Mietspiegel erstellen. Für den qualifizierten Mietspiegel besteht eine Vermutungswirkung, für den einfachen Mietspiegel eine Indizwirkung, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergegeben ist. Will eine Partei die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels aushebeln, muss sie substantiiert vortragen, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial. Das wird regelmäßig schwer zu beweisen sein.