Verfahrensgang
VG Berlin (Urteil vom 12.08.1992; Aktenzeichen 19 A 4.92) |
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 12. August 1992 geändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen werden den Klägern auferlegt.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Die Kläger wenden sich als Eigentümer des Grundstücks … in Berlin-Mariendorf gegen eine auf eine Baulast gestützte bauaufsichtsrechtliche Anordnung zur Beheizung des Wohngebäudes auf dem Nachbargrundstück …. Sie haben das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung mit Zuschlagsbeschluß vom 29. November 1990 erworben und sind seit dem 6. März 1991 als Eigentümer zu je ½ im Grundbuch eingetragen.
Der Voreigentümer hatte aufgrund der Baugenehmigung Nr. 637 vom 16. März 1977 auf dem Grundstuck … das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung errichtet sowie eine Feuerstätte für flüssige Brennstoffe mit einer Kesselleistung von 40 000 kcal/h und einem unterirdischen Lagerbehälter für Heizöl. Im Jahre 1981 wurde der Heizkessel wegen „erhöhter Leistungsanforderung” erneuert und auf eine Leistung von 67,5 bis 72,2 KW vergrößert (Baugenehmigung Nr. 119 vom 18. Januar 1981).
Der Voreigentümer des Grundstucks … war auch Eigentumer des Nachbargrundstücks … das er im Jahre 1980 mit einem Zweifamilienhaus und einem Schwimmbad im Kellergeschoß bebaute (Baugenehmigung Nr. 1775 vom 10. September 1979 mit Nachträgen Nr. 2208 vor 8. Dezember 1980 sowie Nr. 13 vom 5. Januar 1982). In der Baubeschreibung vom 7. Mai 1979 gab er als Heizung „Öl/Wärmepumpe” an; in den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Bauvorlagen findet sich die Grüneintragung: „für den Einbau einer Heizung und für die Öllagerung ist besondere Genehmigung erforderlich.” Nachdem der Voreigentümer der beiden Grundstücke im Oktober 1980 das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt gebeten hatte, auf derc Grundstück … eine Baulast für die Heizung … einzutragen, „da im Gebäude … keine Heizungsanlage eingebaut worden ist, sondern die Versorgung über das Gebäude Nr. 14 erfolgt”, gab er am Tag der Schlußabnahme, am 5. Dezember 1980, vor dem Bau- und Wohnungsaufsichtsamt als Eigentümer des Grundstücks hornweg 14 folgende Verpflichtungserklärung ab: „Die Heizungsanlage einschließlich der Brennstoffbehälter auf dem Grundstück Berlin-Mariendorf, … muß zur Beheizung des Gebäudes auf dem Nachbargrundstück … Berlin-Mariendorf, …, bestehen bleiben, solange das Gebäude auf dem Grundstück Berlin-Mariendorf, …, zu Wohnzwecken genutzt wird.” Entsprechend dieser Verpflichtungserklärung wurde am 10. März 1981 im Baulastenverzeichnis von Berlin-Tempelhof (Mariendorf) im Baulastenblatt Nr. 576 Seite 1 unter der Nr. 2 die Baulast mit demselben Wortlaut eingetragen.
Für die Wohnungen und das Kellergeschoß auf dem Grundstück … wurde am 5. Dezember 1980 aufgrund des Wohnungseigentumsgesetzes eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt. Im Jahre 1983 erwarben die Beigeladenen zu 1) die Wohnung 1 im Erdgeschoß mit Garage. Eigentümer der Wohnung 2 im Obergeschoß sind die Eheleute Feige aufgrund des Kaufvertrages vom 31. März 1981. Teileigentümer des Kellergeschosses mit Schwimmbad sind die Beigeladenen zu 2) und 3). Die Eheleute Feige haben im Jahre 1988 für ihre Wohnung i r. Obergeschoß eine eigene Heizungsanlage auf dem Balkon installiert und beziehen seit dem keine Heizenergie mehr von der Anlage auf dem Grundstück …. Die Beigeladenen zu 1) haben sich gegen diesen Heizungseinbau in der Wohnung Nr. 2 in einen zivilgerichtlichen Verfahren gewandt, das noch nicht abgeschlossen ist.
Nach Ankündigung mit Schreiben vom 24. Mai 1991 stellten die Kläger am 1. Juni 1991 die Lieferung von Heizenergie und Warmwasser für die Wohnung der Beigeladenen zu 1) und das Schwimmbad der Beigeladenen zu 2) und 3) ein. Auf Antrag der Beigeladenen zu 1) wies das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt mit Schreiben vom 11. Juni 1991 die Kläger darauf hin, daß die bauliche Anlage nicht in dem Zustand erhalten werde, der der Errichtung entspräche; die durch Eintragung einer Baulast zu Lasten … öffentlich-rechtlich gesicherte Beheizung des Wohngebäudes Nebelhornweg 12 a sei wieder in Betrieb zu nehmen. Durch den Bescheid vom 2. Juli 1991 ordnete das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt die Durchführung dieser Maßnahmen an. Unter Androhung eines Zwangsgeldes von 1.000 DM wurde weiterhin die sofortige Vollziehung angeordnet, weil der Gebrauch des Gebäudes zu Wohnzwecken erheblich beeinträchtigt sei, wenn die Heizanlage nicht betrieben werde. Die Kläger legten Widerspruch ein; ihr Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Anordnung des Beklagten blieb erfolglos (Beschluß des Verwaltungsgerichts vom 11. September 1991 – VG 19 A 363.91 –). Den Widerspruch der Kläger, mit dem diese die rein privatrechtliche Natur der Verpflichtung hervorhoben, wies die Senat...