Parteiwechsel / 2 Vermieterwechsel

Tritt der Vermieterwechsel infolge eines Eigentümerwechsels ein, so gilt § 566 BGB. Erfolgt der Vermieterwechsel im Zuge des Austausches eines gewerblichen Zwischenvermieters, so gilt § 565 Abs. 1 Satz 2 BGB. Für die in diesen Vorschriften nicht geregelten Fälle des Vermieterwechsels gelten die Ausführungen in Abschnitt 1 entsprechend. Die Vertragsübernahme wirkt ex nunc (für die Zukunft) mit der Folge, dass bereits fällige Miet- und Nebenkostenansprüche beim ursprünglichen Vermieter verbleiben.

Hinweis

Kautionshaftung nur bei Übergabe

Für die Rückzahlung einer Kaution haftet der neue Vermieter nur, wenn sie ihm übergeben worden ist.

Verwendungsersatzansprüche, die zum Zeitpunkt der Schuldübernahme bereits fällig waren, muss der Mieter gegenüber dem früheren Vermieter geltend machen. Die Parteien können allerdings auch vereinbaren, dass mit dem Vermieterwechsel zugleich ein Übergang der bereits fälligen Ansprüche und eine Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution verbunden sein soll (Schuldübernahme). In diesem Fall muss der neue Vermieter auch für sämtliche Verbindlichkeiten des früheren Vermieters einstehen. Der Vermieterwechsel kann in beiden Fällen entweder durch dreiseitigen Vertrag oder durch Vereinbarung der beiden Vermieter erfolgen; im letztgenannten Fall hängt die Wirksamkeit der Vereinbarung davon ab, dass der Mieter sie genehmigt. Die Genehmigung kann erst erfolgen, nachdem der frühere oder der neue Vermieter dem Mieter die Übernahme mitgeteilt hat. Die Genehmigung kann auch stillschweigend erfolgen, z. B. dadurch, dass der Mieter die Miete an den neuen Vermieter zahlt. Die Genehmigung des Mieters bedarf – anders als beim Mieterwechsel – auch dann nicht der Schriftform, wenn die Laufzeit des Mietvertrags die Dauer eines Jahres überschreitet.^[1]

Eine Formularklausel, wonach sich der Mieter verpflichtet, einen späteren Vermieterwechsel zu genehmigen, verstößt nicht gegen § 309 Nr. 10 BGB, weil diese Vorschrift nur für Kauf-, Dienst- oder Werkverträge gilt. Ein Verstoß gegen die Generalklausel des § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB liegt ebenfalls nicht vor. Es ist zwar nicht zu verkennen, dass der Mieter bei der vorab erklärten Genehmigungsbereitschaft nicht sicherstellen kann, ob der neue Vermieter zur Übernahme der bereits fälligen Verpflichtungen oder zur Rückzahlung der Kaution bereit ist; dies trifft aber auch auf den gesetzlich geregelten Fall des Vermieterwechsels in § 565 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Nur im Einzelfall kann die Berufung des Vermieters auf eine solche Klausel gegen Treu und Glauben verstoßen.^[2]

[1] BGHZ 154 S. 179; vgl. auch BGH, Urteil v. 20.4.2005, XII ZR 29/02 unter Ziff. II 2 a.

[2] im Ergebnis ebenso: Bub, in Bub/Treier, Rdn. II 417.