Person des Verwalters

Leitsatz

• Kein Formmangel eines nicht handschriftlich unterzeichneten Einladungsschreibens

  Grds. keine einseitige Übertragung der gesamten Verwaltertätigkeit

  Leitung der Eigentümerversammlung bei bestellter Verwaltungs-GmbH grundsätzlich (mangels anderweitiger Vertragsregelung) nur durch den Geschäftsführer!

Normenkette

§ 24 Abs. 4 S. 1 WEG, § 126 Abs. 1 BGB, § 664 BGB

Kommentar

1. Es stellt keinen förmlichen Mangel eines Einladungsschreibens dar, wenn es nicht handschriftlich unterzeichnet worden ist; die Schriftform nach § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG ist dennoch gewahrt. § 126 Abs. 1 BGB, der bei Schriftform die eigenhändige Unterschrift des Ausstellers verlangt, ist insoweit nicht anwendbar; diese Bestimmung gilt unmittelbar nur für Willenserklärungen; eine analoge Anwendung auf WEG-Einladungsschreiben ist weder geboten noch zweckmäßig.

2. Grundsätzlich unzulässig ist eine Regelung, wonach ein von Eigentümern bestellter Verwalter berechtigt sein soll, die gesamte Verwaltertätigkeit auf eine andere natürliche oder juristische Person ohne Mitwirkung der Eigentümergemeinschaft zu übertragen. Insbesondere wegen des mit der Verwalterstellung verbundenen besonderen Vertrauensverhältnisses zu den Wohnungseigentümern ist das Amt des Verwalters grundsätzlich an die Person gebunden. Über einen Wechsel der Verwalterperson müssen daher die Eigentümer selbst entscheiden; dabei muss ihnen auch der konkrete neue Verwalter bekannt sein (h.R.M.). Vorliegend sei jedoch von einer Ausnahme dieses Grundsatzes auszugehen (was in der Entscheidung zum konkreten Sachverhalt näher begründet wurde); hier war der neue Verwalter praktisch seit Fertigstellung der Anlage unbeanstandet tätig.

3. Ist der Verwalter eine GmbH, so handelt er durch seine vertretungsberechtigten Organe, also insbesondere durch seinen Geschäftsführer oder durch besondere rechtsgeschäftliche Vertreter, z.B. einen Prokuristen. Nur diese natürlichen Personen sind berechtigt, unmittelbar für die GmbH als juristische Person tätig zu werden. Der Abteilungsleiter, der im vorliegenden Fall die Versammlung leitete, hatte allerdings keinen solchen Status. Die Verwaltungs-GmbH war damit auch nicht berechtigt, ihre Aufgaben durch diesen Abteilungsleiter wahrnehmen zu lassen. Auch auf einen Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB findet § 664 Abs. 1 Satz 1 BGB Anwendung, wonach ein Beauftragter im Zweifel die Ausführung eines Auftrags nicht einem Dritten übertragen darf. § 664 BGB ist jedenfalls auf solche Geschäftsbesorgungsverträge entsprechend anwendbar, bei denen es auf ein enges persönliches Vertrauensverhältnis ankommt (wie hier im Wohnungseigentumsrecht). Dies bedeutet allerdings nicht, dass WEG-Verwalter alle anfallenden Tätigkeiten in eigener Person bzw. - bei einer GmbH - durch den Geschäftsführer verrichten müssen; im Zweifel ist vielmehr anzunehmen, dass eine Gemeinschaft, die eine GmbH zur Verwalterin wählt, nichts dagegen einzuwenden hat, wenn Tätigkeiten "von untergeordneter Bedeutung"(wie Abrechnungen, Schriftverkehr, kleinere Reparaturaufträge o.ä.) von Angestellten oder auch von Dritten verrichtet werden. Dies gilt aber im Zweifel nicht für solche Tätigkeiten eines Verwalters, die für die Eigentümergemeinschaft von erheblicher Bedeutung sind. § 664 Abs. 1 BGB ist allerdings abdingbar, so dass auch andere Vertragsregelungen (auch zur Versammlungsleitung durch andere Mitarbeiter einer GmbH) möglich sind (vorliegend nicht vereinbart). Auch eine etwaige gemeinschaftliche Geschäftsführung zwingt nicht zu anderer Beurteilung; es macht gerade das Wesen einer gemeinschaftlichen Geschäftsführung aus, dass mehrere Geschäftsführer jeweils zusammenwirken müssen; daraus folgt naturgemäß, dass sie praktisch auch nach außen hin zusammen tätig werden müssen. Auch dann, wenn Wohnungseigentümer eine juristische Person zum Verwalter bestimmen, bringen sie ihr das besondere Vertrauen entgegen, das sich auf ihre vertretungsberechtigten Organe bezieht. Mögen auch die konkreten natürlichen Personen, die die entsprechenden Organstellungen einnehmen, im Laufe der Zeit wechseln können, so kann daraus nicht gefolgert werden, dass es Eigentümern von vornherein ganz gleichgültig ist, wer konkret wesentliche und bedeutsame Verwaltungsaufgaben wahrnimmt. Daher müssen sich auch Eigentümer mangels näherer vertraglicher Eingrenzung der Delegationsbefugnisse eines Geschäftsführers auch nicht damit abfinden, dass wesentliche Verwalteraufgaben von ganz untergeordneten Personen im Betrieb einer GmbH durchgeführt werden (so auch Weitnauer, § 24 )

Link zur Entscheidung

( LG Flensburg, Beschluss vom 10.05.1996, 5 T 285/95- noch nicht rechtskräftig -)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Die Auffassung der Kammer, dass bei bestellter Verwaltungs-GmbH grundsätzlich Versammlungen nur vom Geschäftsführer bzw. sogar den Geschäftsführern der GmbH zu leiten sind, überzeugt nicht und entspricht auch nicht der Praxis in häufig vergleichbaren Fällen. Gerade bei einer größeren Verwaltungs-GmbH mit hohem ...