Normenkette
§ 675 BGB, § 667 BGB
Kommentar
Das BayObLG hat in einem besonders gelagerten Fall bestätigt, dass ein Verwalter nach Beendigung seines Amtes sämtliche ihm zur ordnungsgemäßen Führung seiner Verwaltung überlassenen bzw. von ihm für die Eigentümer angeschafften Gegenstände und Unterlagen herauszugeben hat. Hierzu gehört auch der Generalschlüssel samt Schließschein für die gemeinschaftliche Schließanlage. Der Anspruch ergebe sich aus § 667 BGB i.V.m . § 675 BGB.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der durch die Wohnungseigentümer in Anspruch genommene Antragsgegner war teilender Grundstückseigentümer und Bauträger der Wohnanlage, der sich in der Teilungserklärung als Erstverwalter eingesetzt hatte. Ebenfalls als Bauträger errichtete er auf benachbarten selbstständigen Grundstücken zwei weitere Gebäudekomplexe (ein 6-Familienhaus und 4 Einzelhäuser), wobei es sich bei dem 6-Familienhaus um eine Wohnungseigentumsanlage handelte, die ebenfalls durch den Antragsgegner verwaltet wurde. Sowohl in die Wohnanlage der antragstellenden Eigentümer als auch in die benachbarte Wohnanlage und die 4 Einzelhäuser wurde eine einheitliche zentrale Schließanlage mit nur einem Generalschlüssel mit Schließschein eingebaut.
Nach Beendigung seines Verwalteramtes in einer der beiden Wohnungseigentümer-Gemeinschaften verlangten nun die Eigentümer dieser Gemeinschaft die Herausgabe des Generalschlüssels samt Schließschein an sich zu Händen der neuen Verwalterin. Diesem Verlangen konnte schlecht entsprochen werden, da der Antragsgegner als Verwalter der zweiten Wohnungseigentümer-Gemeinschaft zumindest für die Eigentümer dieser Gemeinschaft verpflichtet war, den Generalschlüssel samt Schließschein weiterhin treuhänderisch in Verwahrung zu halten. Auch war durch Herausgabe des Generalschlüssels samt Schließschein nur an die Eigentümer einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft zu Händen der neuen Verwalterin nicht sichergestellt, dass die Eigentümer der 4 Einzelhäuser bei Bedarf auf den Generalschlüssel samt Schließschein ihrer Häuser zurückgreifen können. Der Verwalter lehnte aus diesen Gründen die Herausgabe allein an die Eigentümer einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft ab und bot sogar an, sämtliche zumindest faktisch von dem Verbleib des Generalschlüssels samt Schließschein Betroffenen (die Eigentümer der beiden Wohnungseigentümer-Gemeinschaften und die Eigentümer der 4 Einzelhäuser) zu versammeln, um eine gemeinsame Verwaltungsregelung durch sämtliche Betroffene zu beschließen. Solange eine derartige Verwaltungsregelung für alle Betroffenen nicht gefunden sei, käme eine Herausgabe nicht in Betracht.
Mit diesem Vorbringen wurde der Verwalter jedoch vom BayObLG nicht gehört, da die Herausgabepflicht gemäß § 667 BGB unabhängig von der Eigentumslage hinsichtlich des Generalschlüssels samt Schließscheins sei. Die Eigentumslage spielt in der Tat für den Herausgabeanspruch gemäß § 667 BGB keine Rolle, jedoch ist bezüglich des Inhalts des Herausgabeanspruchs von Bedeutung, von wem der Verwalter den Generalschlüssel erhalten hat bzw. anlässlich der Geschäftsbesorgung für welche Eigentumsgemeinschaft. Diese Frage lässt die Entscheidung offen, obwohl die Schaffung einer Verwaltungsregelung seitens aller Betroffenen - wie vom Verwalter angeboten - der sachgerechte Weg gewesen wäre.
Link zur Entscheidung
( BayObLG, Beschluss vom 28.06.1985, BReg 2 Z 13/85)
Zu Gruppe 4: Wohnungeigentumsverwaltung
Anmerkung:
Ohne hier die Frage vertiefen zu wollen, ob der Einbau einer gemeinschaftlichen Schließanlage in Gebäudekomplexen auf mehreren selbstständigen Grundstücken einen Baumangel darstellt, für den der Bauträger regresspflichtig gemacht werden kann, wäre die Findung einer Verwaltungsregelung über Verbleib und Aufbewahrung des Generalschlüssels samt Schließschein für die Gebäude auf mehreren selbstständigen Grundstücken die sachgerechte Lösung gewesen, da nunmehr der Generalschlüssel nur an die Verwalterin einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft herausgegeben werden müsste und es damit offen blieb, wie die Eigentümer der Gebäude auf den übrigen Grundstücken bei Bedarf auf den Generalschlüssel bzw. Schließschein Zugriff nehmen könnten.
Zusätzliche Überlegungen zu einer gemeinschaftlichen Schließanlage: Nachdem es bei der vorliegenden Entscheidung über die Herausgabeverpflichtung nicht auf die Eigentumslage angekommen ist, konnte diese Frage vom Rechtsbeschwerdegericht offen gelassen werden. Das Beschwerdegericht, also die 2. Instanz, ging davon aus, dass die Schließanlage samt Generalschlüssel und Schließschein wesentlicher Bestandteil des gemeinschaftlichen Grundstücks der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft geworden sei, in der die Schließanlage zuerst eingebaut worden ist. Das BayObLG setzt sich mit dieser Frage nur dergestalt auseinander, dass es nebenbei feststellt, dass dieser Rechtsauffassung wohl nur schwerlich gefolgt werden könnte. Soweit sich diese Feststellung auf den eingebauten Teil einer gemeinsamen Schließanlage (Schlösser etc.)...