Pflichtverletzung: Folgen für den Verwalter

1 Leitsatz

Konten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind als Fremdkonten anzulegen, bei denen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kontoinhaberin ist.

2 Normenkette

§§ 26 Abs. 2, 27 Abs. 1 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer berufen die Verwaltung K aus wichtigem Grund ab, weil diese bei der Bank ein Eigenkonto für die Mittel der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angelegt hat. Gegen diesen Beschluss wendet sich K.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Der Beschluss verstoße gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, da ein wichtiger Grund für eine Abberufung nicht vorgelegen habe. Maßgeblich für diese Bewertung sei die Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung, die vor dem 1.12.2020 gelegen habe. Die Wohnungseigentümer hätten die Bestellungszeit befristet. Die Befristung enthalte die stille Übereinkunft, dass eine vorzeitige Abberufung nur aus wichtigem Grund möglich sei.

So ein Grund liege nicht vor! Zwar stelle der Umstand, dass K es unterlassen habe ein Verwaltungskonto bei einer Bank im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu errichten, eine Pflichtverletzung dar. Da die Wohnungseigentümer K im Vorfeld der Beschlussfassung aber nicht abgemahnt und auch keine Fristsetzung zur Eröffnung eines Eigenkontos gesetzt hätten, sei nicht erkennbar, warum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Fortsetzung der Verwaltertätigkeit bis zum vorgesehenen Ende nicht zuzumuten sei.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, ob eine Pflichtverletzung eines Verwalters einen wichtigen Grund für seine Abberufung darstellt. Diese Frage stellt sich nicht mehr, da die Wohnungseigentümer seit dem 1.12.2020 den Verwalter auch ohne wichtigen Grund abberufen können – auch solche Verwalter, die vor dem 1.12.2020 bestellt wurden (§ 26 Abs. 3 Satz 1, Abs. 5 WEG). Der Fall ist trotzdem interessant, weil die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die sofortige Kündigung des Verwaltervertrags einen wichtigen Grund haben muss. Fehlt dieser, endet der Verwaltervertrag erst 6 Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG).

Führung eines offenen Treuhandkontos

Mit der Führung des offenen Treuhandkontos verstößt ein Verwalter gegen seine Verpflichtung, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Gelder von seinem Vermögen getrennt zu halten (zum alten Recht vgl. u. a. LG Frankfurt a. M., Urteil v. 20.9.2017, 2-13 S 9/15, ZWE 2018 S. 82 Rn. 15). Denn die Insolvenz- und Pfandsicherheit der eingenommenen Gelder verbietet es im bargeldlosen Verkehr, die Gelder auf einem Eigenkonto des Verwalters zu führen. Konten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind vielmehr seit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Fremdkonten anzulegen, bei denen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Kontoinhaberin ist. Treuhandkonten, bei denen Kontoinhaber der Verwalter ist, widersprechen seit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (siehe nur LG Itzehoe, Urteil v. 12.7.2013, 11 S 39/12, ZMR 2014, S. 665, 666).

Ich selbst meine, eine Verwaltung, die gegen diese Grundsätze verstößt, setzt einen wichtigen Grund für die Kündigung des Verwaltervertrags. Das LG sieht das anders, weil es – in Bezug auf die Abberufung – meint, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hätte den Verwalter abmahnen und ihm eine Frist setzen müssen. Dies war im alten Recht aber kaum vorstellbar, da diese Maßnahmen beschlossen werden mussten. Im aktuellen Recht wären die Mahnung und Fristsetzung Aufgaben, die der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats nach § 9b Abs. 2 WEG zu erfüllen hätte. Seine Mahnung und Fristsetzung wären wirksam, auch wenn die Wohnungseigentümer diese nicht beschlossen haben. Aber auch jetzt gilt, dass es im Innenverhältnis eines Beschlusses bedarf. Dieser dauert in der Regel aber sehr lange.

6 Entscheidung

LG Berlin, Urteil v.15.2.2022, 55 S 25/21 WEG