Polen / VIII. Probleme bei der Vererbung bestimmter Rechte von und an Ausländer

Rz. 83

Eine besondere Beschränkung im polnischen Immobilienverkehr betrifft Ausländer. Ein Ausländer i.S.d. Gesetzes vom 24.3.1920 über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer ist:

▪	eine natürliche Person, die keine polnische Staatsangehörigkeit besitzt;
▪	eine juristische Person, die ihren Sitz im Ausland hat;
▪	eine Gesellschaft der vorstehend genannten Personen, die keine Rechtspersönlichkeit besitzt und ihren Sitz im Ausland hat und nach einem ausländischen Recht errichtet wurde;
▪	eine juristische Person sowie eine Gesellschaft ohne Rechtspersönlichkeit mit Sitz auf dem Gebiet der Republik Polen, die unmittelbar oder mittelbar durch die vorstehend genannten Personen oder Gesellschaften kontrolliert ist.

Rz. 84

Gemäß Art. 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes vom 24.3.1920 bedarf ein Ausländer zum Erwerb von Immobilien einer Genehmigung. Diese Genehmigung ist ein Verwaltungsakt des Ministers für Inneres und Verwaltung. Wenn vom "Erwerb von Immobilien" die Rede ist, so wird darunter der Erwerb des Eigentumsrechts an Immobilien oder des Erbnießbrauchs aufgrund eines Rechtsgeschäfts verstanden (Art. 1 Abs. 4 des Gesetzes).

Rz. 85

Art. 8 Abs. 1 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer bestimmt die Fälle, in welchen dieses Gesetz nicht zur Anwendung kommt. Beispielsweise bedarf gem. Art. 8 Abs. 1 Ziff. 1 des Gesetzes der Erwerb eines Wohnungseigentums keiner Genehmigung. Artikel 8 Abs. 1 Ziff. 4 des Gesetzes bestimmt, dass der Immobilienerwerb durch einen Ausländer keiner Genehmigung bedarf, wenn der Ausländer am Tag des Erwerbs berechtigt ist, aufgrund gesetzlicher Erbfolge den Veräußerer der Immobilie zu beerben, und der Veräußerer der Immobilienbesitzer oder Erbbauberechtigter seit mindestens fünf Jahren ist. Ein Ausländer, der aufgrund eines Testaments eine zur Erbschaft gehörende Immobilie erworben und innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall die Genehmigung beantragt hat und keine Genehmigung erlangt, verliert das Eigentumsrecht oder Erbbaurecht zugunsten der Personen, die zur gesetzlichen Erbfolge berufen wären (Art. 7 Abs. 3 des Gesetzes).

Rz. 86

Nach dem EU-Beitritt der Republik Polen (1.5.2004) wurde das Gesetz über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer wesentlich novelliert, was von großer Bedeutung auch für den Erwerb der in Polen gelegenen Immobilien durch Erbschaft deutscher Staatsangehöriger ist. Gemäß Art. 8 Abs. 2 des vorstehenden Gesetzes bedürfen Ausländer, die Staatsangehörige oder Unternehmer des Europäischen Wirtschaftsraumes sind, keiner Genehmigung, mit Ausnahme des Erwerbs

▪	von landwirtschaftlichen und Forstgrundstücken: zwölf Jahre lang, gerechnet ab Polens Beitritt zur Europäischen Union;
▪	des zweiten Hauses: fünf Jahre lang, gerechnet ab Polens Beitritt zur Europäischen Union.

Rz. 87

Der "Erwerb des zweiten Hauses" in diesem Sinne ist der Erwerb eines für Wohn- oder Erholungszwecke vorgesehenen Grundstücks durch einen Ausländer, das kein ständiger Wohnsitz des Ausländers werden soll. Der Erwerb eines getrennten Wohnungseigentums ist natürlich von der Genehmigung immer befreit, auch wenn der Ausländer Eigentümer mehrerer Wohnungen ist, wenn nur die erworbene Wohnung die nächste in Polen gelegene Wohnung wird.

Rz. 88

Art. 8 Abs. 2a des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer bestimmt, dass Ausländer, die Angehörige der Staaten des Europäischen Wirtschaftsraumes sind, im Zeitraum, der in Abs. 2 festgelegt wurde, keiner Genehmigung bedürfen:

1.

beim Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken

▪	in Woiwodschaften: dolnośląskie, kujawsko-pomorskie, lubuskie, opolskie, pomorskie, warmińsko-mazurskie, wielkopolskie, zachodniopomorskie – nach Ablauf von sieben Jahren seit Pachtvertragsabschluss mit festem Datum, wenn der Ausländer in diesem Zeitraum auf diesem Grundstück eine landwirtschaftliche Tätigkeit geführt und auf dem Gebiet Polens legal gewohnt hat;
▪	in Woiwodschaften: łódzkie, małopolskie, mazowieckie, podkarpackie, podlaskie, śląskie, świętokrzyskie – nach Ablauf von drei Jahren seit Pachtvertragsabschluss mit festem Datum, wenn der Ausländer in diesem Zeitraum auf diesem Grundstück die landwirtschaftliche Tätigkeit persönlich geführt und auf dem Gebiet Polens legal gewohnt hat;

2.

beim Erwerb eines zweiten Hauses

▪	wenn der Erwerber mindestens vier Jahre lang legal und ununterbrochen auf dem Gebiet Polens wohnt; oder
▪	wenn es der Gewerbeausübung im Bereich der Touristik nutzt.

Rz. 89

Darüber hinaus können Angehörige der Staaten des Europäischen Wirtschaftsraumes, die beim Beitritt Polens in die EU Anteilseigner oder Aktionäre der Handelsgesellschaften mit Sitz auf dem Gebiet der Republik Polen waren, auf die in Art. 8 Abs. 2a Ziff. 1 vorgesehene Pachtdauer die Pachtdauer des von der Gesellschaft verpachteten Grundstücks anrechnen, wenn sie als Anteilseigner oder Aktionäre der Gesellschaft in diesem Zeitraum auf dem Grundstück die landwirtschaftliche Tätigkeit persönlich geführt und auf dem Gebiet Polens legal gewohnt haben (Art. 8 Abs. 2b).

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