Protokollierung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung

Leitsatz

Soweit die Teilungserklärung eine Bestimmung enthält, wonach zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist und das Protokoll von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist, ist diese wirksam. Der Beschluß ist anfechtbar, wenn hiergegen verstoßen wird.

Sachverhalt

Die Teilungserklärung einer Wohneigentumsanlage enthielt die Bestimmung, daß Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zu ihrer Gültigkeit der Protokollierung sowie der Unterschrift des Protokolls seitens des Verwalters sowie zweier jeweils von der Eigentümergemeinschaft bestimmter Wohnungseigentümer bedurften. Nachdem nun eine Wohnungseigentümerversammlung stattgefunden hatte, wurden die darin gefaßten Beschlüsse zwar ordnungsgemäß protokolliert und vom Verwalter unterzeichnet, unterschrieben wurde das Protokoll jedoch auch von zwei Wohneigentümer, die gerade nicht von der Versammlung hierzu bestimmt wurden. Die in besagter Eigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse wurden nun seitens einiger Wohnungseigentümer angefochten.

Entscheidung

Der BGH hatte hier nicht nur ein letztes Wort im Streit zwischen den Wohnungseigentümern zu sprechen, sondern auch die Meinungsverschiedenheiten innerhalb der deutschen Gerichtsbarkeit zum Thema Anfechtungsgrund bei einem Verstoß gegen die vorgesehene Form der Protokollierung von Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung zu schlichten.

Einige Obergericht waren hierbei der Auffassung, die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung über die Protokollierung gefaßter Beschlüsse sei dahin auszulegen, daß sie keine Gültigkeitsvoraussetzungen für die gefaßten Beschlüsse enthielten, so daß auch ein Verstoß gegen die vorgesehene Form des Protokolls kein Anfechtungsgrund sei. Begründet wurde diese Auffassung mit einer Entmündigung der Wohnungseigentümer, sollte ein wirksam gefaßter Beschluß durch die fehlende oder fehlerhafte Unterzeichnung des Protokolls ungültig gemacht werden können. Zu beachten sei weiter, daß die Unterschriftsberechtigten eine ordnungsgemäße Protokollierung durch Verweigerung ihrer Unterschrift verhindern könnten. Daraus entstehe eine unerträgliche Rechtsunsicherheit über die Gültigkeit der gefaßten Beschlüsse.

Der Gegenmeinung schloß sich in dieser Entscheidung jedoch der BGH an, mithin mit den besseren Gründen. Grundsätzlich gilt nunmehr, daß ein Verstoß gegen die Protokollierungsvorschriften die gefaßten Beschlüsse fehlerhaft und damit anfechtbar macht. Hierbei waren die entsprechenden Bestimmungen der Teilungserklärung auszulegen. Danach ergab sich, daß die unterzeichnungsberechtigten Wohnungseigentümer jeweils von der Eigentümerversammlung zu bestimmen sind, welche die zu protokollierenden Beschlüsse gefaßt hat. Und nun wird auch der eigentliche Sinn dieser Regelung klar: Es sollen natürlich nur solche Wohnungseigentümer zeichnungsberechtigt sein, die überhaupt an der Eigentümerversammlung teilgenommen haben. Schließlich soll nicht jeder beliebige Eigentümer zur Gegenzeichnung berechtigt sein, sondern nur derjenige, der auch das besondere Vertrauen der Versammlungsmehrheit genießt, eine richtige Protokollierung zu gewährleisten.

Zum Thema Rechtsunsicherheit bei Unterschriftenverweigerung ist in diesem Zusammenhang anzumerken, daß es sich bei den Bestimmungen in der Teilungserklärung um Gültigkeits- und nicht um Existenzvoraussetzungen handelt. Sollten also die Zeichnungsberechtigten ihre Unterschrift verweigern, muß man berücksichtigen, daß diese Wohnungseigentümer die gefaßten Beschlüsse ohnehin angefochten hätten. Zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt es dann in diesem wie auch in dem Fall, sollten die zeichnungsberechtigten Wohnungseigentümer zur Unterschriftsleistung verpflichtet werden.

Link zur Entscheidung

BGH, Beschluss vom 03.07.1997, V ZB 2/97

Fazit:

Die Entscheidung des Gerichts zeigt wieder einmal die Bedeutung der Teilungserklärung. Im Grunde ist diese eine Verfassung der Wohnungseigentümer. Was dort vereinbart wurde gilt. Insoweit kann man ihr durchaus einen normähnlichen Charakter zusprechen.

Auch und soweit die in Rede stehende Bestimmung von gesetzlichen Regelungen abweicht, ist auch im Wohnungseigentumsrecht stets der Grundsatz der Privatautonomie zu beachten. Hiernach steht es dem teilenden Eigentümer und der Gesamtheit der Wohnungseigentümer frei, in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Regelungen zu treffen, sowie nicht zwingendes Recht entgegensteht.