Provisionsschädliche Verflechtung - Fehlende Neutralität des bankeigenen Maklers

Leitsatz

Ein das Entstehen des Maklerprovisionsanspruchs hindernder (unechter) Verflechtungstatbestand liegt nahe, wenn eine Bank nach Kündigung des Kreditengagements dem Verkäufer die freihändige Veräußerung des besicherten Grundstücks unter ihrer Obhut empfohlen hat und die Immobilientochtergesellschaft der Bank als Maklerin für den Käufer tätig wird. Eine Maklerklausel in einem notariellen Kaufvertrag stellt ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar.

Fakten:

Der Vorerwerber eines Hausgrundstücks konnte die Finanzierungsraten nicht mehr ausgleichen. Zwecks Vermeidung der Zwangsversteigerung hatte ihm die Bank die freihändige Veräußerung unter Mithilfe ihres Maklerunternehmens angeboten. Ein Verkauf des Objekts kam tatsächlich zustande. Im Kaufvertrag war eine Klausel vorhanden, die bestätigte, dass der Käufer Maklerprovision schulde. Die bereits bezahlte Maklerprovision forderte der Käufer jedoch alsbald zurück. Aufgrund der Vermittlung durch ein Tochterunternehmen des Bankinstituts liege ein unechter Verflechtungstatbestand vor, weshalb das Maklerunternehmen keinen Provisionsanspruch habe. Das Gericht verneinte im hier jedoch einen Rückzahlungsanspruch.

Zunächst einmal drängt es sich auf, dass das Maklertochterunternehmen der Bank dem gesetzlichen Leitbild des Maklers als unabhängiger Wahrer der Interessen seines Auftraggebers nicht genügen kann. Bei dieser so "verwobenen" Interessenlage konnte die Bank steuernden Einfluss sowohl auf die Geschäftstätigkeit der Maklerin als auch des Erwerbers nehmen. Insoweit liegt bei einer Gesamtbetrachtung die Annahme einer das Entstehen eines Maklerprovisionsanspruchs hindernden Verflechtung des Maklerunternehmens mit der Verkäuferseite nahe. Der Käufer hatte allerdings ausdrücklich anerkannt, dass der Vertrag durch das Maklerunternehmen nachgewiesen wurde und er eine Maklerprovision schulde. Diese Vertragsklausel ist ein sogenanntes deklaratorisches Schuldanerkenntnis.

Link zur Entscheidung

OLG Koblenz, Urteil vom 09.06.2010, 1 U 1344/09OLG Koblenz, Urteil vom 9.6.2010 – 1 U 1344/09

Fazit:

Die Entscheidung entspricht der herrschenden Meinung. Der Makler ist nach dem Leitbild unabhängiger Mittler zwischen den künftigen Parteien des Hauptvertrags. Dem entspricht es nicht, wenn der Makler zum Vertragspartner seines Kunden so in einer Beziehung steht, dass er sich aufgrund dieser Beziehung wegen eines institutionalisierten Interessenkonflikts im Streitfall auf die Seite des Vertragspartners seines Auftraggebers stellen wird.