Leitsatz (amtlich)
1. Ein das Entstehen des Maklerprovisionsanspruchs hindernder (unechter) Verflechtungstatbestand liegt nahe, wenn eine Bank nach Kündigung des Kreditengagements dem Verkäufer die freihändige Veräußerung des besicherten Grundstücks unter ihrer Obhut empfohlen hat und die Immobilientochtergesellschaft der Bank als Maklerin für den Käufer tätig wird.
2. Zur Auslegung der in einen notariellen Kaufvertrag aufgenommenen Maklerklausel.
Normenkette
BGB § 328 Abs. 1, § 652 Abs. 1 S. 1, § 781
Verfahrensgang
LG Mainz (Urteil vom 13.10.2009; Aktenzeichen 6 O 12/09) |
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der Einzelrichterin der 6. Zivilkammer des LG Mainz vom 13.10.2009 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I. Der Kläger verlangt von der Beklagten, einer Tochtergesellschaft der V.-Bank W. eG, die Rückzahlung der im Zuge des freihändigen Erwerbs eines Hausanwesens in W. gezahlten Käuferprovision.
Es wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).
Der Kläger, der eine Wertschätzung seiner Hausbank eingeholt hatte, besichtigte Mitte Mai 2008 mit Mitarbeitern der Beklagten das Hausanwesen des Voreigentümers, seines Nachbarn; dieser hatte der Beklagten im März 2008 einen Makler-Alleinauftrag erteilt. Bei der Beurkundung wurde der Kläger vom Notar auf die vorgesehene Maklerklausel nebst Unterwerfungserklärung in § 7 des Kaufvertrages vom 16.8.2008 hingewiesen. Die von der Beklagten nachfolgend in Rechung gestellte Käuferprovision i.H.v. 5.057,50 EUR hat der Kläger - zur Vermeidung von Nachteilen in Ansehung der Zwangsvollstreckungsunterwerfung - ausgeglichen.
Das LG hat - nach Beweisaufnahme - die Klage abgewiesen; hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers.
Der Kläger erkennt einen Verflechtungstatbestand, da die V.-Bank W. eG als "wirtschaftliche Eigentümerin/faktische Verkäuferin" des von ihr kreditierten Hausanwesens entscheidenden Einfluss auf die Kaufverhandlungen genommen habe. Die Beklagte wiederum habe als "100%ige und in den Verwaltungsapparat eingegliederte" Tochter der V.-Bank W. eG keine eigenständige Entscheidungsbefugnis mehr besessen, sondern sei vielmehr den wirtschaftlichen Interessen ihrer Mutter unbedingt verpflichtet gewesen. Im Übrigen sei aber auch ein Provisionsanspruch mangels entsprechender Maklerleistung der Beklagten nicht entstanden; zur Übergabe des im Rechtsstreit vorgelegten Exposees sei es im Mai 2005 - entgegen der nicht glaubwürdigen Bekundung der Zeugin R. - nicht gekommen.
Der Kläger beantragt, das Urteil des LG Mainz vom 13.10. aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 5.057,50 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.11.2008 sowie außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren i.H.v. 546,69 EUR zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Der Kläger habe aufgrund der (keinesfalls überraschenden) Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag seine Verpflichtung zur Zahlung der gegenständlichen Käuferprovision ausdrücklich bestätigt (deklaratorisches Schuldanerkenntnis). Es liege auf ihrer, des Maklers, Seite auch keine unzulässige (echte oder unechte) Verflechtung mit der Verkäuferseite vor; sie, die Beklagte, sei als GmbH eine eigene Rechtspersönlichkeit und führe ihre Geschäfte selbständig und ohne jeden Einfluss ihrer Mutter, der V.-Bank W. eG.
II. Die - zulässige - Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung der aufgrund der Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag vom 16.8.2008 - unter Vorbehalt - gezahlten Käuferprovision gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB.
Dem Vortrag des insofern darlegungs- und gegebenenfalls beweisbelasteten (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl. 2010, § 362 Rz. 14) Klägers lässt sich das Fehlen eines rechtlichen Grundes für die Leistung nicht schlüssig entnehmen.
Es wird auf die ausführlichen Erörterungen in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat Bezug genommen, die wie folgt zusammengefasst werden:
a) Allerdings liegt bei einer wertenden Gesamtbetrachtung die Annahme einer das Entstehen eines Maklerprovisionsanspruchs gem. § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB hindernden - zumindest unechten - Verflechtung der Beklagten (Maklerin) mit der Verkäuferseite des Grundstücksgeschäfts und eines dementsprechend institutionalisierten Interessenkonflikts nahe (vgl. zu den Grundlagen der Rechtsprechung zusammenfassend BGH NJW 2009, 1809 ff.; Palandt/Sprau, a.a.O., § 652 Rz. 29 ff.).
Die V.-Bank W. eG als Kreditgeberin und Grundschuldgläubigerin hatte dem Verkäufer das Kreditengagement gekündigt und ihm - zur Meidung der allfälligen Zwangsversteigerung - die freihändige Veräußerung des Hausanwesens unter ihrer Obhut empfohlen. Stand insofern das Interesse der Volksbank an der Befriedigung des dinglich gesicherten Darlehens inmitten, so hatte sie zugleich...