Leitsatz
1. Eine in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Bestimmung, daß der Käufer die Provision des Maklers zu tragen habe, kann ein echter Vertrag zugunsten Dritter sein und einen unmittelbaren Anspruch des Maklers gegen den Käufer begründen.
2. Diesem Anspruch kann der Käufer nicht allein deshalb den Einwand entgegenhalten, eine wirksame Nachweisleistung sei wegen Verflechtungen des Maklers mit der Verkäuferseite nicht erbracht worden, weil der Makler Arbeitnehmer des Verkäufers ist. (Leitsatz der Redaktion)
Sachverhalt
Die Sachbearbeiterin eines Steuerberaters erfuhr von ihrem Chef, daß dieser eines der in seinem Eigentum stehenden Häuser veräußern wollte. Kurz entschlossen beantragte die Angestellte mit Einverständnis ihres Arbeitgebers die entsprechende Erlaubnis nach der Gewerbeordnung und bemühte sich um Käufer für die Immobilie. Kurz darauf kam es dann zum Nachweis des Hausgrundstücks an einen Kaufinteressenten und zum Vertragsschluß. Der Grundstückskaufvertrag enthielt dabei den einleitenden Hinweis, daß die Sachbearbeiterin den Vertrag vermittelt habe. Ferner enthielt er die Bestimmung, die Courtage für diese Vermittlung betrage 3 % des Kaufpreises zzgl. MWSt. und sei vom Käufer zu zahlen. Weiter habe der Makler einen unmittelbaren Anspruch auf Zahlung aus diesem Vertrag.
Der Immobilienkäufer hingegen wollte von einer Zahlungsverpflichtung nichts wissen. Da die Maklerin Arbeitnehmerin des Verkäufers gewesen sei, habe eine Verflechtung zwischen ihr und der Verkäuferseite bestanden, wonach ein Provisionsanspruch nicht entstanden sei.
Entscheidung
Das sahen die Richter anders und entschieden, daß der Sachbearbeiterin hier durchaus der begehrte Maklerlohn zusteht.
Zunächst handelt es sich bei den den Provisionsanspruch begründenden Bestimmungen im notariellen Grundstückskaufvertrag um einen echten Vertrag zugunsten Dritter. Wesen dieses Vertragsverhältnisses ist es, daß der Dritte aus diesem Vertrag einen Anspruch gegen den Schuldner erwirbt. Im vorliegenden Fall ist Dritter die Maklerin, Schuldner der Grundstückskäufer. Unabhängig also vom Vorliegen eines Maklervertrags hat die Maklerin aus dem notariellen Grundstückskaufvertrag zwischen Verkäufer und Erwerber einen direkten Anspruch auf die Provision gegen den Erwerber.
Aufgrund der Tatsache aber, daß die Maklerin beim Verkäufer als Arbeitnehmerin beschäftigt war, mußte entsprechend des Einwands des Grundstückskäufers geprüft werden, ob dem Provisionsverlangen der Maklerin nicht ein Interessenkonflikt entgegenstand. Nach ständiger Rechtsprechung steht dem Makler nämlich dann kein Vergütungsanspruch zu, wenn durch seine Tätigkeit ein Hauptvertrag mit einer Person zustande kommt, mit der der Makler gesellschaftsrechtlich oder auf andere Weise verflochten ist. In Frage käme hier eine sog. "unechte Verflechtung". In diesem Fall befindet sich der Makler in einem institutionalisierten Interessenkonflikt, der ihn zur sachgerechten Wahrnehmung der Interessen seines Auftraggebers ungeeignet erscheinen läßt. Institutionalisiert ist der Konflikt deswegen, weil sich der Makler unabhängig vom Verhalten im Einzelfall in einem Streitfall regelmäßig auf die Seite des Vertragspartners seines Auftraggebers stellen wird. Der Makler ist also durch seine Verbindung mit dem Dritten - also ihrem Arbeitgeber - an dessen wirtschaftlichen Erfolg interessiert und befindet sich daher in einem Konflikt zwischen seinen eigenen Interessen und denen seines Auftraggebers.
Darüber, ob dies generell zwischen Arbeitsvertragsparteien der Fall ist, besteht weitgehend Uneinigkeit. Der BGH sah in diesem Fall jedenfalls keine provisionshindernde Verflechtung zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer. Zum einen war das Arbeitsverhältnis dadurch geprägt, daß der Sachbearbeiterin im Einverständnis mit ihrem Arbeitgeber genügend Freiraum verblieb, sich selbständig wirtschaftlich betätigen zu können. Zum anderen war die Leistung der Maklerin auf den bloßen Nachweis des Kaufobjektes beschränkt. Dem Kaufinteressenten war allein lediglich ein Exposé über das Kaufobjekt zu übermitteln, eine Besichtigung zu ermöglichen, ferner sollten die künftigen Vertragsparteien zusammengeführt werden. Auf den Inhalt der unmittelbar zwischen den Kaufvertragsparteien geführten Verhandlungen sollte die Maklerin gerade kein Einfluß nehmen. Von einer Verflechtung konnte daher nicht die Rede sein.
Link zur Entscheidung
BGH, Urteil vom 12.03.1998, III ZR 14/97
Fazit:
Achtung! Die Entscheidung des BGH betrifft ausschließlich die Konstellation, daß der Makler eine Nachweisleistung erbringt. Die Entscheidung ist daher keinesfalls auf den Fall der Vermittlung zu übertragen. Dies wurde vom BGH auch ausdrücklich offengelassen. In diesem Fall nämlich könnte durchaus eine Verflechtung angenommen werden, denn dann hätte es der Maklerin oblegen, auf ihren Arbeitgeber im Sinne ihres Maklerkunden einzuwirken. Ob dies jedoch wegen des Abhängigkeitsverhältnisses aus dem Arbeitsvertrag im bestmöglichen Sinne des Maklerkunden tatsächlich der F...