Provisionsverwirkung - Nur bei schwerwiegender Treuepflichtverletzung

Leitsatz

§ 654 BGB enthält den allgemeinen Rechtsgedanken, dass ein Makler, der unter vorsätzlicher oder fahrlässiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten die Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise verletzt, den Anspruch auf Zahlung der Provision verliert. Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs hat jedoch Strafcharakter. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden lässt deshalb den Provisionsanspruch nach § 654 BGB entfallen, vielmehr ist in erster Linie subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung zu fordern.

Fakten:

Der Makler hatte vorliegend dem Interessenten und späteren Erwerber eines Mehrparteienmietshauses gegenüber unzutreffende Angaben über die erzielbaren Mieteinnahmen gemacht.

Im Exposé waren diese mit "zirka 30.000 Euro netto" angegeben. Tatsächlich beliefen sie sich lediglich auf zirka 25.000 Euro. Daraufhin zahlte der Käufer die Provision nicht und berief sich insoweit auf Verwirkung. Die Richter konnten jedoch keine Verwirkung des Provisionsanspruchs bejahen.

§ 654 BGB enthält den allgemeinen Rechtsgedanken, dass ein Makler, der unter vorsätzlicher oder fahrlässiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten die Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise verletzt, den Anspruch auf Zahlung der Provision verliert. Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs hat jedoch Strafcharakter. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden lässt deshalb den Provisionsanspruch entfallen, vielmehr ist in erster Linie subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung zu fordern. Der Makler muss sich seines Lohns "unwürdig" erwiesen haben. Das ist erst dann der Fall, wenn er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hat.

Zwar kann eine fehlerhafte oder unterlassene Weitergabe von Informationen, die für den Abschluss des Hauptvertrags oder für seine Kalkulation von Bedeutung sind, zur Verwirkung des Anspruchs führen. Zwar hatte der Makler die Mieteinnahmen im Exposé mit "zirka 30.000 Euro netto" angegeben. Zu berücksichtigen war jedoch, dass dem späteren Erwerber bei der Erstbesichtigung des Kaufobjekts ein Stammdatenblatt übergeben wurde. Dieses Stammdatenblatt listete zu den einzelnen im Objekt befindlichen Wohnungen Mieteinnahmen von über 32.000 Euro. Eine Aufschlüsselung nach Nettokaltmiete und Betriebs- bzw. Heizkostenvorauszahlungen war dem Stammdatenblatt nicht zu entnehmen. Darüber hinaus wurden dem Erwerber im Vorfeld der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags Kopien sämtlicher Mietverträge übergeben, denen die jeweils vereinbarten Nettokaltmieten zu entnehmen waren. Diese hatte der Erwerber jedoch nicht geprüft. Eine grob fahrlässige Treuepflichtverletzung des Maklers konnte daher nicht festgestellt werden.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Urteil vom 01.03.2012, 10 U 144/11KG Berlin, Urteil vom 1.3.2012 – 10 U 144/11

Fazit:

BGB entgegen ihrem Wortlaut auch dann anwendbar sein, wenn der Makler zwar nicht vertragswidrig für den anderen Teil tätig geworden ist, er aber sonst unter Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwidergehandelt hat.