Prütting/Gehrlein, ZPO - Kommentar, ZPO § 283a ZPO – Sic ... / 3. Ausgeschlossene Ansprüche.

a) Allgemein.

Rn 9

Ausgeschlossen ist eine Sicherungsanordnung wegen Ansprüchen, die auf einer Mieterhöhung beruhen. Dies gilt in der Gewerberaum- und Wohnraummiete und dort sowohl für Mieterhöhungen im preisfreien wie auch im preisgebundenen Wohnungsbau.

b) Mieterhöhung gem § 558 BGB.

Rn 10

Dem Vermieter steht nur ein Anspruch auf Zustimmung zu. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter auf Abgabe einer Willenserklärung klagen. Möglich ist ein Streit aber dann, wenn strittig ist, ob der Mieter vorprozessual einer Mieterhöhung zugestimmt hat. Dann ist dieser Teil der Forderung nicht sicherbar. Nach einer Verurteilung zur Zustimmung darf wegen des sich daraus ergebenden Rückstandes gem § 569 III Ziff 3 BGB erst nach zwei Monaten gekündigt werden. Deshalb darf nach dem Sinn des hiesigen Ausschlusstatbestandes innerhalb dieser Frist auch keine Sicherungsanordnung über den Erhöhungsbetrag ergehen. Anderenfalls könnte eine einstweilige Verfügung auf Räumung gem § 940a III ergehen.

c) Mieterhöhung gem § 559 BGB.

Rn 11

Hat der Vermieter in der Vergangenheit eine Modernisierungsmieterhöhung gem § 559b oder § 559c BGB vorgenommen darf ebenfalls keine Sicherungsanordnung ergehen, wenn über Grund oder Höhe Streit besteht. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter in der Vergangenheit die Erhöhung für bestimmte Monate erfolgreich eingeklagt hat; es sei denn, er hat Feststellungsklage oder Klage auf zukünftige Leistung diesbezüglich erhoben. Anderenfalls kann der Mieter seine Einwendungen mangels Rechtskraft des Zahlungsurteils für weitere Monatsmieten auch den späteren Ansprüchen aus der Erhöhung entgegenhalten. Der Ausschluss gilt auch dann, wenn der Mieter mit Einwendungen gem § 559 IV 2 BGB ausgeschlossen ist (Börstinghaus NZM 14, 689; NZM 13, 449). Auf die Frage, ob das Bestreiten erheblich ist, kommt es in diesem Verfahrensstadium nicht an.

d) Mieterhöhung gem § 559e BGB.

Rn 11a

Hat der Vermieter eine den Anforderungen des § 71 GEG entspr Heizungsanlage im Haus eingebaut, steht ihm hinsichtlich der Kosten der Heizungsanlage – nicht der Kosten für die weiteren Arbeiten an der heiztechnischen Anlage (zur Abgrenzung Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus Das neue GEG, § 3 Rz 146/146a; Börstinghaus MietRB 24, 14) ein Wahlrecht zu, ob er eine Mieterhöhung unter den Voraussetzungen des § 559 BGB oder nach dem neuen § 559e BGB durchführt. Letzterer erlaubt eine Erhöhung um 10 % der aufgewandten Kosten für die Heizungsanlage nach Abzug von pauschal 15 % Erhaltungskosten und erhaltener Fördermittel (Börstinghaus NJW 23, 3193). Auch hinsichtlich der aus dieser Erhöhung ergebenden Mietererhöhungsbeträge ist eine Sicherungsanordnung ausgeschlossen.

e) Mieterhöhung gem § 560 BGB.

Rn 12

Der Ausschlusstatbestand betrifft sowohl Erhöhungen von Pauschalen gem § 560 I BGB wie auch die Anpassungen der Vorauszahlungen gem § 560 IV BGB. Letztere erfolgen nach Betriebskostenabrechnungen. Wenn die Betriebskostenabrechnung strittig ist, dann ist es zugleich auch die Erhöhung der Vorauszahlungen. Auch der Mieter kann die Vorauszahlungen gem § 560 IV BGB herabsetzen (BGH NJW 13, 1595 [BGH 06.02.2013 - VIII ZR 184/12]). Vom Wortlaut fällt der Streit darüber nicht unter den Ausschlusstatbestand, da es nicht um das Recht des Vermieters geht, die Geldforderung ›zu erhöhen‹. Da die Norm vor allem Einbehalte durch den Mieter wirtschaftlich sichern will, ist in diesem Fall eine Sicherungsanordnung möglich.

f) Mieterhöhungsvereinbarung/Staffelmiete/Indexmiete.

Rn 13

Die Miete kann auch aufgrund vertraglicher Vereinbarungen sich verändert haben. Auch wenn über eine solche Erhöhung Streit besteht (Widerruf, Anfechtung, Formmangel usw) scheidet wegen des Erhöhungsbetrages eine Sicherungsanordnung aus.

f) Öffentlich geförderter Wohnungsbau.

Rn 14

Im öffentlich geförderten Wohnungsbau alten Rechts (zu den zeitlich und regional unterschiedlichen Rechtslagen s Schmidt-Futterer/Börstinghaus Vor § 557 BGB Rz 24 ff) kann der Vermieter die Kostenmiete einseitig gem § 10 WoBindG erhöhen. Insofern entspricht die Rechtslage der nach einer strittigen Erhöhung gem § 559 BGB. Mieterhöhungen nach dem WoFG oder entsprechenden Landesgesetzen können auch in einem § 558 ff BGB entsprechenden Verfahren erfolgen.