Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus
1. Nur rechtshängige Ansprüche.
Rn 7
Der zu sichernde Zahlungsanspruch muss rechtshängig sein. Das ergibt sich daraus, dass das Gericht wegen dieses Anspruchs die hohe Aussicht auf Erfolg der Klage prüfen muss (LG Lübeck GE 21, 1193 mAnm Beuermann GE 21, 1160; Börstinghaus jurisPR-MietR 13/21 Anm 3; LG Saarbrücken WuM 15, 630; LG Berlin NJW 14, 1188 [LG Berlin 21.02.2014 - 63 T 18/14]; AG Dortmund NZM 14, 903). Eine Sicherungsanordnung darf nicht wegen der Ansprüche ergehen, die bis zur Rechtshängigkeit der Räumungsklage fällig geworden sind (Celle NZM 13, 729 [OLG Celle 17.09.2013 - 2 W 205/13]; AG Langenfeld WuM 14, 104 [AG Langenfeld 03.06.2013 - 25 C 113/13]; AG Dortmund NZM 14, 903 [AG Dortmund 13.02.2014 - 425 C 533/14]; Meyer-Abich NZM 16, 329, 334; Guhling/Günter/Geldmacher16. Teil 1. Abschn Kap 3 Rz 45; aA MüKoZPO/Prütting § 283a Rz 3 aber anders bei Rz 4). Die Sicherungsanordnung dient nur dazu, den Vermieter wegen der während der Dauer des Räumungsverfahrens fällig werdenden Ansprüche zu sichern. Auch Ansprüche, die zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit fällig geworden sind, können nicht gesichert werden (AG Hanau WuM 16, 305). Der Antrag kann mehrfach gestellt werden, um weitere fällige Ansprüche zu sichern. Entscheidend ist nicht der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Räumungs- oder der Zahlungsklage, sondern der Zeitpunkt, ab dem beide Klagen ›verbunden‹, mithin gemeinsam rechtshängig sind. Dafür spricht bereits der Wortlaut der Norm. Die Formulierung ›Rechtshängigkeit der Klage‹ in § 283a Abs 1 S 1 nimmt Bezug auf die vorherige Formulierung im Gesetzestext ›eine Räumungsklage mit der Zahlungsklage … verbunden‹. Die Rechtshängigkeit muss sich also auf die verbundenen, mithin beide Klagen, die in dieser Verbundenheit zu einer Klage werden, beziehen. Wird eine der Klagen erst später erhoben, können nur diejenigen Geldforderungen gesichert werden, die nach Rechtshängigkeit der zuletzt erhobenen Klage fällig geworden sind (LG Lübeck GE 21, 1193 mAnm Beuermann GE 21, 1160; Börstinghaus jurisPR-MietR 13/21 Anm 3).
2. Nur fällige Ansprüche.
Rn 8
Eine Sicherung zukünftiger Ansprüche ist nicht möglich (Schmidt-Futterer/Streyl § 283a Rz 14; Börstinghaus NJW 13, 3265; Abramenko § 5 Rz 27; aA Zö/Greger § 283a Rz 6 ›entsprechende Anwendung‹). Der Wortlaut der Vorschrift spricht von Ansprüchen, die ›fällig geworden sind‹. Gesichert werden können Ansprüche, die nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage und bis zum Tag des Erlasses der Sicherungsanordnung fällig geworden sind (AG Dortmund NZM 14, 903 [AG Dortmund 13.02.2014 - 425 C 533/14]; Guhling/Günter/Geldmacher 16. Teil 1. Abschn Kap 3 Rz 45c). Bei der Klage auf zukünftige Leistung muss bereits der Antrag auf Erlass der Sicherungsanordnung diesen Betrag beziffern. Zinsen dürfen ebenfalls nur bis zum Erlass der Sicherungsanordnung zugesprochen werden.
3. Ausgeschlossene Ansprüche.
a) Allgemein.
Rn 9
Ausgeschlossen ist eine Sicherungsanordnung wegen Ansprüchen, die auf einer Mieterhöhung beruhen. Dies gilt in der Gewerberaum- und Wohnraummiete und dort sowohl für Mieterhöhungen im preisfreien wie auch im preisgebundenen Wohnungsbau.
b) Mieterhöhung gem § 558 BGB.
Rn 10
Dem Vermieter steht nur ein Anspruch auf Zustimmung zu. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter auf Abgabe einer Willenserklärung klagen. Möglich ist ein Streit aber dann, wenn strittig ist, ob der Mieter vorprozessual einer Mieterhöhung zugestimmt hat. Dann ist dieser Teil der Forderung nicht sicherbar. Nach einer Verurteilung zur Zustimmung darf wegen des sich daraus ergebenden Rückstandes gem § 569 III Ziff 3 BGB erst nach zwei Monaten gekündigt werden. Deshalb darf nach dem Sinn des hiesigen Ausschlusstatbestandes innerhalb dieser Frist auch keine Sicherungsanordnung über den Erhöhungsbetrag ergehen. Anderenfalls könnte eine einstweilige Verfügung auf Räumung gem § 940a III ergehen.
c) Mieterhöhung gem § 559 BGB.
Rn 11
Hat der Vermieter in der Vergangenheit eine Modernisierungsmieterhöhung gem § 559b oder § 559c BGB vorgenommen darf ebenfalls keine Sicherungsanordnung ergehen, wenn über Grund oder Höhe Streit besteht. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter in der Vergangenheit die Erhöhung für bestimmte Monate erfolgreich eingeklagt hat; es sei denn, er hat Feststellungsklage oder Klage auf zukünftige Leistung diesbezüglich erhoben. Anderenfalls kann der Mieter seine Einwendungen mangels Rechtskraft des Zahlungsurteils für weitere Monatsmieten auch den späteren Ansprüchen aus der Erhöhung entgegenhalten. Der Ausschluss gilt auch dann, wenn der Mieter mit Einwendungen gem § 559 IV 2 BGB ausgeschlossen ist (Börstinghaus NZM 14, 689; NZM 13, 449). Auf die Frage, ob das Bestreiten erheblich ist, kommt es in diesem Verfahrensstadium nicht an.
d) Mieterhöhung gem § 559e BGB.
Rn 11a
Hat der Vermieter eine den Anforderungen des § 71 GEG entspr Heizungsanlage im Haus eingebaut, steht ihm hinsichtlich der Kosten der Heizungsanlage – nicht der Kosten für die weiteren Arbeiten an der heiztechnischen Anlage (zur Abgrenzung Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus Das neue GEG, § 3 Rz 146/146a; Börstinghaus MietRB 24, 14) ein Wahlrecht zu, ob er eine Mieterhöhung unter den Voraussetzungen des § 5...