Prütting/Gehrlein, ZPO - Kommentar, ZPO § 8 ZPO – Pacht- ... / IV. Berechnung.

1. Definition des Entgelts, Nebenkosten.

Rn 14

§ 8 knüpft an das ›Entgelt‹ an, worunter der BGH anfangs eindeutig die Gegenleistung für die Überlassung des Vertragsobjekts verstanden hat, die der Vertragspartner aufgrund Vertrags oder von Gesetzes wegen erbringen muss (im Grunde bis heute, vgl BGH NJW-RR 06, 378 [BGH 02.11.2005 - XII ZR 137/05]; MDR 09, 277 [BGH 11.12.2008 - III ZB 53/08]: Übernahme öffentlicher Lasten); daher waren nach älterer Rspr neben dem eigentlichen Mietzins alle nicht verbrauchsabhängigen Nebenleistungen mit anzusetzen, soweit sie eine Vergütung für die Überlassung darstellten, namentlich öffentliche Abgaben, Versicherungsprämien sowie Zuschüsse zu Baukosten und Instandsetzung; die verbrauchsabhängigen Nebenkosten sollten unberücksichtigt bleiben (BGHZ 18, 168). Eine praxisgerechte Differenzierung ist wegen der Vielfalt von Nebenkosten und der recht freien Gestaltungsmöglichkeiten bei der Abrechnung auf dieser Grundlage nicht möglich, so dass zT Radikallösungen über die reine Nettomiete oder aber über die Einbeziehung aller Nebenkosten gesucht werden (Übersicht über die Detailproblematik bei Anders/Gehle/Kunze bei Miete und Pacht Rz 9 ff; St/J/Roth § 8 Rz 13 ff; KG NJW-RR 01, 443 [KG Berlin 06.03.2000 - 8 W 256/00] für § 16 GKG aF; Köln WuM 01, 33; Celle NJW 03, 367 für § 16 GKG aF; krit auch MüKoZPO/Wöstmann § 8 Rz 17). Der BGH hat ausdr offengelassen, ob Nebenkosten überhaupt berücksichtigungsfähig sind und mit Recht den Ansatz von Nebenkostenvorauszahlungen abgelehnt (NJW-RR 99, 1385; WuM 08, 417; JurBüro 22, 256). Das Problem ist damit wieder offen. Eine umfassende, praxisnahe Lösung liegt alleine in der Analogie zu § 41 I 2 GKG (für ›Übertragung‹ auf § 8 Zö/Herget § 8 Rz 6). Bei Differenzierungen zwischen § 8 ZPO und § 41 GKG sind Fehler in der Praxis unvermeidbar; iÜ ist die Pauschalierung in § 41 I 2 GKG bereits als solche eine Gegenleistung für die Überlassung und daher mit der Anknüpfung an das Entgelt in Einklang zu bringen.

2. Berechnung des Ergebnisses.

Rn 15

Für die Höhe des Mietzinses ist ein objektiver Maßstab anzulegen; maßgeblich ist der Vertragsinhalt; falsche Vorstellungen der Parteien, auch eine Zuvielforderung, sind unbeachtlich; der Inhalt eines schriftlichen Vertrags ist verlässliche Grundlage (BGH NJW-RR 97, 648; 06, 16 [BGH 21.09.2005 - XII ZR 256/03]; LG Köln WuM 73, 174). Die Mehrwertsteuer ist aufzuschlagen (BGH NJW-RR 06, 378; KGR 99, 310; 05, 525; KG ZMR 07, 518; 534; OLGR Celle 08, 995; einschränkend Ddorf MDR 06, 1079. Bei Untermiete ist wegen des höheren Verwaltungsaufwands ein Zuschlag von 15 % gerechtfertigt (BGH NJW-RR 97, 648). Sonstige Kosten, die etwa den Räumungsbeklagten zusätzlich belasten könnten, sind nur einzubeziehen, wenn sie für einen selbstständig titulierten Streitgegenstand aufgewendet werden müssen (BGH NJW 00, 1739 [BAG 26.08.1999 - 8 AZR 827/98]; MDR 16, 122: Bäume bei Räumung eines Kleingartens; § 3 Rn 5). Im Streit um einen Teil des Mietobjekts ist nur das hierauf entfallende Entgelt anzusetzen. Beim gemischten Vertrag (Rn 4) fällt der auf den Miet- oder Pachtvertrag entfallende Teilwert unter § 8; der verbleibende Teil ist nach allg Vorschriften zu bewerten und, wenn nicht wirtschaftliche Identität vorliegt (§ 5 Rn 4) zu addieren (BGH WuM 05, 525 [BGH 15.06.2005 - XII ZR 104/02]; WM 96, 1064 [BGH 20.12.1995 - XII ZR 244/94]). Bei wechselnder Miethöhe (zB Staffelmiete) ist auf den in der str Zeit höchsten Jahresbetrag abzustellen (für § 41 GKG BGH ZMR 06, 28; Zö/Herget § 8 Rz 6; aA MüKoZPO/Wöstmann § 8 Rz 16: wohl für Durchschnittswert).