Prütting/Gehrlein, ZPO - Kommentar, ZPO § 865 ZPO – Verh ... / V. Miet- und Pachtforderungen.

Rn 14

Bei der Zwangsverwaltung eines Grundstücks bzw von Wohnungseigentum werden Mietforderungen nicht gepfändet. Vielmehr unterliegen Miet- und Pachtzinsforderungen entspr § 1123 BGB dem Haftungsverband der Hypothek und werden daher von der Beschlagnahme des Grundstücks umfasst, aber nur iRd Zwangsverwaltung, nicht bei der Zwangsversteigerung § 21 ZVG. Unter die genannten Forderungen fallen alle Forderungen, die der Mieter/Pächter nach dem Vertrag zu erbringen hat, soweit die Forderung in einer pfändbaren Leistung besteht. Hierauf ist § 850i weder unmittelbar noch entspr anwendbar (BGH NJW 20, 544 [BGH 10.10.2019 - V ZB 154/18]). Sie werden ein Jahr nach ihrer Entstehung frei, sofern sie bis dahin noch nicht durch Pfändung durch einen Grundpfandrechtgläubiger oder durch Zwangsverwaltung beschlagnahmt worden sind § 1123 II BGB. Enthaftet werden können Miet- und Pachtzinsen außerdem vor der Beschlagnahme des Grundstücks gem § 1124 BGB durch Verfügungen wie Abtretung, Mietvorauszahlung, Verpfändung oder auch die Pfändung und Überweisung gem §§ 829, 835. Gemäß § 1124 II BGB ist eine Vorausverfügung von Miete ggü einem Hypothekengläubiger unwirksam, soweit sie sich auf die Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Monat bezieht. Eine Zwangsvollstreckung im Wege der Mobiliarvollstreckung kommt demnach nur für die fälligen (Monat oder Folgemonat) Ansprüche in Betracht, die laufenden unterliegen dann wieder der Immobiliarvollstreckung (dazu ausf MüKoZPO/Eickmann Rz 31, 56). Im Einzelnen müssen der dinglich und persönlich konkurrierende Gläubiger prüfen, wann der Mietzins fällig wird. – Ist der Miet/Pachtzins im Nachhinein zu entrichten, dann wird die Forderung aus dem Haftungsverband frei, wenn nicht innerhalb eines Jahres nach der Fälligkeit die dingliche Beschlagnahme erreicht wird. Dem dinglichen Gläubiger stehen daher immer nur die Rückstände eines Jahres zu. – Ist der Mietzins monatlich im Voraus zu entrichten, tritt Enthaftung für den laufenden Monat ein, sofern die Beschlagnahme vor dem 15. des Monats wirksam wurde (§ 1123 II 2 BGB). – Ist die Beschlagnahme nach dem 15. des Monats erfolgt, so wird dieser und der nächste Monat frei vom Haftungsverband und steht daher für die Pfändung nach § 829 frei. Bis zur Beschlagnahme durch einen Hypothekengläubiger können Miet- und Pachtzinsen demnach im Wege der Forderungspfändung gepfändet werden, nach der Beschlagnahme nicht mehr. Nicht nur eine Beschlagnahme im Wege der Zwangsverwaltung ist eine Beschlagnahme der Mietforderungen durch Hypothekengläubiger, es genügt auch die Beschlagnahme im Wege der Forderungspfändung, dann muss die Pfändung aber aus dem dinglichen Titel erfolgen (BGH NJW 08, 1599 [BGH 13.03.2008 - IX ZR 119/06]). Bei einer nachfolgenden Beschlagnahme durch einen Hypothekengläubiger bleiben sowohl die öffentlich-rechtliche Verstrickung als auch das Pfandrecht an bereits gepfändeten Forderungen wirksam, es darf nur nicht mehr verwertet werden, da ansonsten ein Verstoß gegen § 772 vorliegen würde, wenn ein nach § 11, 12 ZVG rangbesserer Gläubiger die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung erwirkt hat. Der Pfändungsgläubiger muss in der Zwangsverwaltung anmelden (Wiezcorek/Schütze/Storz Rz 31 mwN). Das gilt auch, wenn aus einer persönlichen Forderung die Zwangsverwaltung betrieben wird. Die Zwangsverwaltung ist also eine Möglichkeit, vorrangige Pfändungen von Mietzinsansprüchen zu umgehen, was allerdings im Ergebnis unabhängig von den deutlich höheren Kosten der Zwangsverwaltung (Vorschusspflicht des Gläubigers) nur dann lohnenswert ist, wenn angesichts der dinglichen Belastungen eine Befriedigung von persönlichen Forderungen noch zu erwarten ist. Für dingliche Gläubiger besteht auch ohne vorherige Beschlagnahme die Möglichkeit der Klage aus § 805, wenn sie sich gegen die Pfändung von Miete und Pacht durch persönliche Gläubiger wehren wollen. Im Übrigen haben obwohl Schuldner als auch dinglicher Gläubiger das Recht, auch bei einer Pfändung von Miet- und Pachtzinsen wegen einer persönlichen Forderung iRd Erinnerung ihre Rechte aus § 850i geltend zu machen, wenn die Miet- und Pachtzinsen zur Befriedigung des dinglichen Gläubigers laufend benötigt werden.